2014年4月28日 星期一

轉載「倒車的火車還是火柴盒小汽車:住宅產業與經濟成長的關聯」

倒車的火車還是火柴盒小汽車:住宅產業與經濟成長的關聯
花敬群  玄奘大學財務金融系副教授
全台灣的人好像都會說「不動產業是火車頭產業」,所以很重要。稍具產業經濟概念的人會說,不動產的產業關聯大,不動產生產與交易會衍生傢俱、裝潢、營造、金融、仲介…等產業的成長,所以不動產業是經濟火車頭。
國內生產毛額(GDP)的計算主要為生產面、支出面與分配面,本文由前兩種方式說明住宅市場對總體經濟的貢獻,探討住宅產業是否足以稱為經濟火車頭。(本文資料來源均為行政院主計處http://www.stat.gov.tw/mp.asp?mp=4)
一、    生產面:發展租賃市場對GDP的貢獻大於市場景氣
以產值計算GDP的科目中,與不動產或住宅最有關係的行業為不動產業、營造業與住宅服務。其中不動產業指:凡從事不動產開發、經營及管理等行業均屬之。(包含不動產開發業、不動產經紀業、不動產管理業……等等)營造業包含各類營造廠與裝潢業等。
最有趣的是「住宅服務」,指的是住宅用房屋提供服務的價值-即「租金」,家庭可以租房屋居住或購買房屋自住,不論租用或自用,規定皆需計算其價值,另機關配住者亦應設算其價值,生產面之住宅服務產值即為支出面之租金消費。自用住宅亦設算租金之目的,主因住宅房屋為具生產性資產,在不同國家間,自用住宅與租用住宅之比例可能差異甚大,若不對自用住宅設算其服務價值,則國家間比較將嚴重失真。(參見行政院主計處之解釋)

 
91
92
93
94
95
96
97
不動產業
0.73%
0.89%
1.02%
1.10%
1.44%
1.39%
1.26%
營造業
2.52%
2.36%
2.53%
2.42%
2.72%
2.78%
2.87%
住宅服務
7.67%
7.60%
7.31%
7.21%
7.10%
7.09%
7.24%
從民國9197年市場景氣從很不好到非常不錯的七年裡,號稱經濟火車頭的不動產業,對總體經濟的貢獻度從0.73%增至1.44%再降為1.26%。亦即,不動產業產值在市場景氣高峰與谷底對GDP的直接貢獻差了約0.7%,其中民國96-97年是住宅市場景氣很好的階段,但不動產業對GDP的貢獻反而降低。這麼多建設公司、仲介、代銷、物業管理公司,在民國97年所創造的總附加價值(實質經濟貢獻,非營業額)大約1,665億元,比同期的農林漁牧業還少三百多億元。
在此期間,營造業佔GDP的比重僅從2.52%增至2.87%。亦即,在市場景氣高低落差下,熱絡的營建活動對GDP的額外貢獻非常有限, 0.35% GDP在民國97年大概為444億元,但有多少比例屬於住宅市場的貢獻,還需進一步討論。
「住宅服務」是對GDP貢獻最大的住宅活動,長期以來均超過7%,其數值代表所有住宅所提供服務的租金價值。原來,如果我們讓租屋更專業化,讓住宅服務更完善,租金上漲一成未必不合理,如此對GDP的貢獻會超過0.7%,並不輸給不動產業在景氣蕭條到高峰的產值增幅,更是營造業產值增幅的兩倍以上。況且,住的好與安定是福祉的提升,但房價漲並未涉及福祉的改善。同樣是讓GDP成長,讓房價上漲的好景氣,還不如讓租房子更安心舒適的房租上漲。
二、    支出面:住宅產業的產業帶動效果極低
國際上對住宅投資對GDP貢獻的分析,最主要的數據為住宅投資之資本形成佔GDP比重。近三十年來,國內住宅投資佔GDP比重從約4%降至2%,這樣的改變主要是因為20-30年前為國內住宅大量興建期間,整體住宅存量充足甚至產生供給過剩問題,因此在住宅興建上難以持續大量投資,而形成目前的比例結構。這樣的結構讓國內住宅市場產生短期難以大量興建,長期卻會面臨住宅存量快速老化問題,類似人口結構高齡化與少子化的現象。只是這問題政府與市場目前都還沒注意到,即使發現了,也不容易處理。
其實,若政府或民間多蓋點出租住宅,對住宅投資的資本形成便有最直接的貢獻,並且透過專業化經營,讓民眾住的安心與舒適來提升國內出租住宅的使用價值與租金水準,更可產生提升GDP生產面的貢獻價值。
另一項與住宅經濟相關的支出面數據,為家具設備支出。近三十年來此項數據從佔GDP2%緩步升到約3%,主要是反應經濟發展下人民生活水準的提升。長期資料顯示,家具消費支出金額與住宅投資開發規模並不存在正向關係,反而是負向關係。(參見圖二)此長期關係表示,住宅投資非帶動家具設備消費支出的主要因素。其實,很多人為了存錢買房子,反而抑制了更多的消費支出,這更凸顯高房價對消費支出的「倒車效應」。國人長期對不動產產業關聯的直覺認知,似乎錯的非常離譜。

此外,從各類不動產(住宅、非住宅、其他營建)投資佔GDP的比重觀察,近二十年來非住宅與其他營建佔GDP比重各約為4%,重要性均超過住宅投資的2%,至民國97年住宅投資金額占各類營建投資總值比例約僅20%
 若以前述比例做為分配營造業增加之產值,住宅興建對營造業成長的貢獻度亦僅剩五分之一,亦即民國91-97年不動產景氣復甦透過營造業對GDP僅創造約0.07%的貢獻(以民國97年為數值計算約89億元)。住宅投資這部火車的馬力確實很弱。
本文從GDP構成數據觀察住宅產業的貢獻,很訝異的發現每年衍伸交易金額超過兩兆元的住宅市場,其相關行業對總體經濟的總貢獻度竟然只有2%左右。這還沒計入民眾為了購屋而節衣縮食的負面影響,以及購屋資金需求對其他投資資金排擠的負面效果。本文雖非以投入產出分析或產業關聯表等專業方法評估,但整體數據已清楚呈現,國內的住宅產業不可能是長期被認知的經濟火車頭,比較像台火柴盒小汽車,甚至是讓總體經濟倒車的火車。

 資料來源:蝸牛運動民間論壇會議手冊,99年5月13日,第13-15頁。

2014年4月27日 星期日

轉貼「稅改─房市改革的重中之重」

房地產市場困擾台灣的經濟與社會,干預政治與法令制度,已至少三十年。如果長期以來台灣的房市與住宅制度,像德國或荷蘭,現在的台灣應該還是福爾摩沙。造成當前房市亂象與社會經濟動盪的核心原因,是房地產稅制的落後。

房地產稅賦中最重要的是持有稅(或財產稅),就是國內的地價稅與房屋稅。持有稅是擁有房屋產權的固定成本,理論與各國經驗都告訴我們,持有稅越高,房價就越低。更重要的是,持有稅是縣市政府最主要財源,稅負高些,政府財政就好些。有趣的是,國際經驗也告訴我們,持有稅實質稅率1%是個神祕數字。他會讓政府財政充足,房價波動穩定,房價也剛好是人民可合理負擔。

讓我們想想,政府財政充裕可以提供較高品質的公共服務與建設,居住環境比較好,弱勢家戶也可以得到較佳的照顧。好的建設會讓房價成長,但搭配此神秘稅率,又不會讓房價過度上漲,所以政府、房屋所有人、社會大眾雨露均霑。

當前台灣的房屋稅與地價稅的實質稅率約0.1%,國際標準的10%。這種實質稅率的結果就是,房價高到嚇人,稅收少政府財政困難。於是,公共服務與建設低落,住宅政策無力推動,人民節衣縮食成為屋奴,有房無房形成社會階級。

讓我們再想想,假設人民為了居住所支付的房價加上未來數十年持有稅合計的總額不變,表示居住總支出固定。我們可以問自己,你想多繳錢給建商少繳錢給政府,還是多繳錢給政府少繳錢給建商?相信答案應該很清楚,至少政府會為人民做點事,建商只會說他口袋越來越深,不怕你打房。所以,高稅賦低房價的社會,遠優於高房價低稅賦。這是國人要認真想清楚的課題,其中也隱含著深刻的公民責任,特別是對有房產的公民。

讓我們再多想一點。如果縣市政府財政充裕,不用凡事仰賴中央政府補助,地方自治與地方治理的效果就會很明顯。一旦縣市財政困窘,中央財政集權,聽話的縣市首長才要的到補助,於是財政較好的縣市可能表示首長比較狗腿。

如果房地產持有稅賦高些,讓地方財政自主提升,一旦出現公共服務低落,就表示首長能力差,就讓他下台;若一個縣市收取比標準低一點的稅賦,仍能提供優良品質的公共服務,顯然他是好首長,大家就搬去住,就繼續成長繁榮。所以,健全的房地產持有稅,不僅讓大家居住負擔降低,也可以讓地方財政健全,公共服務提升,居住環境改善,看清首長能力好壞。台灣最缺的,不就是這些嗎?

不可否認的,民眾與輿論比較關心土增稅或房屋交易所得稅這類資本利得稅的公平性問題。「不公平」與「暴利」確實是許多人的心頭之恨,當然是房地產稅改必須處理的重大議題,更是抑制投機炒作的一大利器。但若從稅制的長期功能而言,資本利得稅是一種交易稅(或機會稅),本質上是不穩定的稅源,是公平性重於效率性的稅賦。但是,當前的縣市財政卻過度仰賴土地增值稅收(占總稅收三成),也因此造成縣市政府為了財政收入,非常樂見房價高漲與交易活絡。究其原因,窮困讓縣市政府沒了志氣。

最近的「雙張會」提出調升房屋稅率來抑制囤屋與豪宅市場。基本上我採取得觀其成的態度,但更關心「下一步呢」。如前文所言,國內房地產稅制的核心問題在稅基,不在稅率;若為了短期因應操作,先抑制一些國人較厭惡的事項並無不可。但我認為這件事,宣示本身對房市影響的效果,大於稅率調整的效果。因此,有沒有下一步與下一步會是甚麼,才是真正的關鍵。

但是,稅改才動那麼一點點,反制力量就燥動起來,媒體上的罵聲快要蓋過社會原本對「雙張會」的期待與初衷。加上關於兩年跌三成的說法,確實模糊了焦點,讓本可清楚對話的議題,蒙上對立的陰影。可見台灣的房市霸權確實惡質,社會對房市議題確實也敏感與多慮,因此社會對此該付的代價應該不會太低。但我也必須強調,我們所建議推動的房地產稅改,絕非全面加稅,我們的核心觀點是,自用輕稅,非自用重稅;短期持有重稅,長期持有減稅;課稅基礎以實價為依歸,稅賦之輕重則以實價的不同折扣來反應。

我們最後可再想想,這一丁點的稅改已經讓房價下跌了嗎?還是房市本來就已經自己開始反轉。官員與專家們吵著房價該跌兩成還是三成,到底要說給誰聽?目的又是如何?難道房價該跌多少要公民投票來決定嗎?顯然,有些事情必須靠更清楚的證據來說明,也些則必須靠理性與知識來溝通與澄清。

我始終相信台灣的公民素質沒那麼糟,只是我們的政策制度決策過程,從來沒有被充分、認真,而且理性的討論過。無論如何,房地產稅制改革絕對是所有房市制度中的重中之重。然而,面對當前亂象與價值錯亂,或許最後還是得靠市場機能的懲罰,大家才可能正視與面對,台灣才有再向前跨出的機會與條件。我也相信,時間已經不遠了。

* 作者為德明財經科技大學不動產投資與經營系副教授


全文網址: 專家評析:稅改─房市改革的重中之重-風傳媒 http://www.stormmediagroup.com/opencms/review/detail/25289b2a-cce2-11e3-9580-ef2804cba5a1/?uuid=25289b2a-cce2-11e3-9580-ef2804cba5a1#ixzz301PCI5nE
Powered By StormMediaGroup.com 

轉貼[高房價下稅制的正本清源之道]

 經濟日報/社論
具有中央與地方合作整頓房市意味的「雙張會」,22日確立五項共識,以增加供給、抑制不當需求的兩道處方,準備炮製房價退燒藥,包括提高房產持有成本,重課非供自住房屋的房屋稅,嚴懲囤房;另再輔以活化國有地、加速老舊房屋都市更新、對公益房東減稅等擴大房屋供應數量的措施,使近年「硬起飛」的高房價,得以「軟著陸」。
「雙張會」共識,23日亦火速獲得立法院財政委員會修法落實,通過修正房屋稅條例,將「囤房稅」概念入法,區隔自住與非自住房屋的稅負。自住房屋稅負維持不變;非供自住的住家房屋上限稅率調高至3.6%,為現行稅率的三倍。最快明年5月,全國將有40萬非供自住使用的房屋,必須承受加稅效應。財政部估計,地方約可增加6億到16億元左右的房屋稅收。
中央、地方磨刀霍霍砍向房市,切中社會厭惡高房價的氛圍,也喚起民眾對政府祭鐵腕以抑房價的熱烈期待。「雙張會」達成的五點共識,不能說毫無效用,但所顯露的打房態度,仍不免流於誠意有餘、火力不足的格局。當台北的房價所得比以15.01倍的紀錄攀上「世界第一」的高峰,口水打房只會更令人民反感。在位者與其發下「二年內讓台北房價下跌三成」的豪語,不如發願:二年內漸進實踐房產利得實價課稅來得實際。
當然,稅制不是解決房價問題的唯一處方,但放諸全球,備受高房價所苦的地區或國家,稅制仍是抑制炒房最有效的工具,其中包括打房經驗豐富的香港與新加坡。政府為避免重傷經濟,意識高房價只能「軟著陸」,代表除了稅制,包括金融在內所有可用於打房的政策工具,無法也不能集中出籠。因此,欲同時達成房價緩降、賦稅公平與縮小貧富差距的三重目標,改革稅制仍是首選。
藉租稅工具整治房市亂象,「雙張會」只能算是起步,在建立「囤房稅」的機制之後,台灣還需要一張以「實價課稅」為靶心,有明確節奏、時間表與先易後難的全盤性房產改革藍圖。
首先,房產稅收是地方最主要的財源,稅制良窳攸關地方政府的財源命脈。「雙張會」建立起地方主動積極與中央攜手合作的模式,委實值得稱許,但不只台北市應該配合國家對健全房市的政策,其他縣市也要有跟進的準備。中央已藉「囤房稅」調增多屋族的稅率,地方政府則應在調整稅基上再著力。
依據內政部統計,用以課徵房屋稅的評定現值目前占市價17%;據以課徵地價稅的公告地價,2013年亦只達市價的20.2%。兩者三年才得以調整一次,不論房價如何翻漲,多年來均與市價保持在二成左右的等距。地方政府有責任訂下公告價格趕上市價的期程,例如三年達四成、六年達六成等目標,以便忠實反映資產的持有稅負。
同理,中央承諾多年的實價課稅政策,現在也該劃定兌現時間表。實價登錄今年8月將滿二年,總登錄件數已逾70萬筆;以實價課徵的特種貨物及勞務稅(奢侈稅)6月也將滿三年。現況顯示,實價課稅的環境正逐漸成形,房產交易全面實價課稅容或不易,劃定局部施行範圍,例如將高價豪宅、實價登錄案件優先納入則無困難。藉由奢侈稅轉進利得實價課稅的政策規劃,財政部應快馬加鞭促其實現。
股市與房市為帶動經濟發展的雙引擎,打房力道確實需要拿捏精巧。房價必須尊重市場機制,政府健全房市的目的,不在讓房價跌掉幾成,而在能夠保證建立交易透明、稅負公平的房產市場。
高房價成因複雜,不是一味稅制藥方可以立即見效;但若不動產稅制本身就有病,治好房市歪風之前,當然就得先調理好稅制。
【2014/04/24 經濟日報】http://udn.com/


全文網址: 高房價下稅制的正本清源之道 | 社論 | 意見評論 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/OPINION/OPI1/8632470.shtml#ixzz301OTClV7
Power By udn.com 

2014年4月24日 星期四

從政務官不囤房做起(華昌宜)

2014年04月24日
報載江揆在感嘆其子女也買不起房子後拋出政見:台北市房價╱家戶所得比應從目前之15降低至10。好事媒體又加料謂這將在他任內實現! 一時成為新聞焦點。

財富集中社福減少

高房價意義又何止於青年購屋困難。1、它加速了財富集中,其後果是總體消費減少,降低經濟成長;2、它使下一代難以自立,得靠繼承而有屋,使家庭關係複雜,並形成以房宅為基礎的新階級,加寬社會裂痕;3、它使一屋自住者須以更高代價來換屋以提升居住品質,導致了被逼停滯一處,降低空間調適和流動。整體而言,高房價帶來的不是資產的實質增加,而是社會福祉的減少。
台灣對此重大議題的感覺反映在街道上。無殼蝸牛運動迄今已近四分之一世紀;是最近的太陽花運動提醒了當局對年輕人情緒的重視,但卻不是基於對住宅意義的深刻了解。 

立即拋售非自住宅

對抑制房價的最有效辦法仍是提升房地產稅,但這也被喊了20多年仍文風不動。其後的根本解釋可能是當政者、無論藍綠、多是得益於低稅高房價的多筆房地產擁有者。
要證明此言誇張並不難。江揆既然宣稱要逼囤屋族釋屋,就應明令行政院所有政務官帶頭,根據其在監察院財產申報,將超過自住的房宅即日售出。這將是一個具體、有力、而最吸引人的政治宣言。在野黨如想要贏得下次選舉也應接受挑戰,趁早宣稱執政後被任命官員都將僅有一屋自住,不以囤屋來危害我台灣幸福家園。
台灣大學城鄉研究所退休教授 
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140424/35786918/%E5%BE%9E%E6%94%BF%E5%8B%99%E5%AE%98%E4%B8%8D%E5%9B%A4%E6%88%BF%E5%81%9A%E8%B5%B7%EF%BC%88%E8%8F%AF%E6%98%8C%E5%AE%9C%EF%BC%89

轉貼[政見必稱都更 居住正義呢]

【聯合報 ╱張桂霖/公(台北市)】

 台北市長選舉,幾位參選人異口同聲地,將「都市更新」列為主要政見之一,且積極認為都市更新可解救悶經濟。
卻不知,目前社會「民怨」之首,並非市區房屋老舊,而是「房價過高」。學運退場後,不禁要問現政府,施政最重要的不是「居住正義」的迅速實現嗎?為何想要主政的人不面對「房價過高」問題,並誓言解決民怨,以救經濟、救青年,卻熱中於都市更新?都市更新和居住正義有何相干?都市更新能抑制房價嗎?都市更新是救誰的經濟?
都市更新主要受益者是建商,因為不需土地成本,且有容積獎勵,實施者可以賺很多錢,原來的住戶也會受益。但是都更後,住宅供給量增加,房價會下降嗎?會抑制房價嗎?答案是不會。
所以除了比較有錢的人或投資客外,一般自住者寧願買郊區新蓋的房子,不願買舊社區更新後的房子,負擔更新後的高房價。因此都市更新和居住正義有何關係?只是土地的容積增加更多,讓建商賺更多錢,並不符居住正義。
講到居住正義,政府蓋了一些合宜住宅,增加住宅供給量,不過對抑制房價一點作用都沒有,那是宣傳用的,表示政府有在照顧弱勢者。但是正在打拚的年輕人,有辦法買得起嗎?
抽中合宜住宅不靠父母資助,能負擔頭期款的青年不多,許多勉強買的,也將背負高額貸款,成了屋奴。所以,合宜住宅政策,少數人拍手,多數人不叫好,認為很多人買不起合宜住宅,蓋它幹什麼。
住宅不應是用來投機炒作賺錢的。社會資金有限,應投在生產上,不應閒置在炒作房產,否則經濟豈不更悶。其實有決策權者知道,許多人買不起住宅,也知道許多投資客買預售屋賺很多,也熟知改善房地產市場方法,對如何抑制房價,並非束手無策。然而沒有決心對症下藥,不僅不敢得罪既得利益者,所採行的對策,亦常對房價飆漲火上加油,與居住正義的實現背道而馳。
誰能實現居住正義?誰有魄力抑制房價及投機炒作房屋?想要擔任民選首長者,應有捨我其誰的決心,對於不符居住正義政見的提出,尤其要謹慎小心。「降房價,救經濟,救青年」,應為都會地區民選首長念茲在茲的當務之急。
【2014/04/18 聯合報 】http://udn.com/


全文網址: 政見必稱都更 居住正義呢 | 民意論壇 | 意見評論 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/OPINION/X1/8621626.shtml#ixzz2zjXpNFRY
Power By udn.com 

2014年4月23日 星期三

救經濟、救青年 掃高房價4惡


營建署公布去年第四季全國與各縣市的房價所得比,台北市房價所得比十五‧○一倍,貸款負擔率六十三‧三七%,兩項指標均高居世界第一,引發各界重視,許多主政官員承認光憑自己子女本身根本無能力購屋。
個人相當樂見官員能感受到房價高漲的切身之痛,但也為政府長期對於民怨的無感與不積極作為,感到不可思議。
房價所得比與貸款負擔率的攀升,均反映民眾房價負擔能力的惡化,主要是因為房價高漲,但實質所得不增反減所造成。過去十年國內房市在游資過多、財產稅制不健全及不動產資訊不透明等原因下不斷飆漲。從二○○三年第二季至今,全台灣各地區房價平均漲幅約二至三倍,但過去廿年國內實質所得,卻在經濟發展面臨瓶頸,企業缺乏公平合理的薪資與分紅制度,加以政府欠缺健全的財產與所得稅制下,導致貧富差距擴大,經濟發展成果僅由少數財團獨享。
房價負擔能力惡化問題相當嚴重,不但使經濟惡化、金融惡化、居住品質惡化、生活品質惡化,也會使年輕人沒有希望與未來,可簡單稱之「四惡一沒有」。
因為房價飆漲,使有限社會資源過度集中於房市,企業因不願進行研發與創新或踏實經營,漸喪失競爭力。房價泡沫化也潛藏龐大的金融危機,不但年輕人買不起房子,有屋者也無能力換屋,導致居住品質不斷惡化。此外,居住成本偏高,也排擠居住外其他各項消費支出,包括生育、養育及休閒娛樂,整體生活品質隨之下降。更嚴重的是,在如此居住不正義、世代不正義下,年輕人沒有未來、看不到希望,台灣怎麼會有未來?
房價飆漲,雖可大聲指責建商或投資客沒良心,但政府不積極作為責任最大。政府要使房價合理化,必須多管齊下,目前在財產稅制、金融管制、產業管理、健全資訊,或住宅政策等方面,均有許多值得檢討與改進的地方。不過政府並不缺好的政策,因為相關的研究報告與改革建議已一籮筐,政府最欠缺的,是好的溝通策略來凝聚社會的共識,以及確實執行政策的決心與魄力。
經過太陽花學運,許多有良心、有正義感的學者們深深感受到,不能再繼續坐視社會惡化與沉淪不管,也不能再繼續選擇沉默與等待,唯有開始行動,社會才會往好的方向改變。目前有一群不動產專業領域教授已經成立「房市改革行動聯盟」,共同參與「房市改革救經濟救青年」運動,希望給政府施壓、給政黨與民代施壓、給房地產業者施壓。
唯有透過立即全面推動房地產稅制改革,嚴格限制非自用住宅購屋貸款,嚴查與懲罰房地產投機炒作行為、全面檢討與強化房地產業管理規範,並利用公共建設與產業投資引導城鄉均衡發展等改革行動,讓房市健全化,房價負擔合理化,才能給年輕人多一點希望、多一點未來,才能真正救經濟、救台灣。
【2014/04/23 聯合報】http://udn.com/

全文網址: 救經濟、救青年 掃高房價4惡 | 民意論壇 | 意見評論 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/OPINION/X1/8630156.shtml#ixzz2zg2gr9x0
Power By udn.com 

2014年4月19日 星期六

轉貼【正視世代危機之源:高房價】(謝金河)


蘋中信:正視世代危機之源:高房價(謝金河)

 

一場太陽花學運訴求公民不服從抗爭,雖然落幕了,卻撞出台灣社會底層一大串問題,就像和碩董事長童子賢接受《今周刊》專訪時說:台灣到底何去何從?眼前除了服貿,台灣還有核四要不要運轉,貧富不均、土地建商爭議、稅制改革及代議制度失靈的問題。

就在童子賢說這話的時候,報紙頭版頭條登出這則新聞:台北買房、世界第一難,這份資料引述了內政部以實價登錄及財稅資料來計算購屋負擔,結果發現台北市房價所得比是15.01倍,勇奪世界第一;房價高得嚇人的香港是14.9倍居次;新北市是12.67倍,居世界第三。這意思是必須15年不吃不喝,才買得起台北市的房子。台灣的房價高,所得低,成了世界奇觀,也讓年輕人對未來失去希望,這是新世代迫切危機感之所在。若政府對這個現象繼續無感,恐怕只有逼年輕人造反。
記得30年前,我剛踏出校園,那時薪水一個月是1萬6千元,那時我看中汀州路靠近台大附近的一幢剛蓋好的大樓,每坪開價5萬元左右,我買下30坪左右的單位,父親幫我付了一些銀行貸款的頭期款,我用薪水付房貸,幾年之內,很快就擁有一間屬於自己的房子。 

自力購屋天方夜譚

此後,我們碰上股市上萬點,房價上漲,薪資也跟著揚升,讓我們還有餘力再換第二間房子。對照現在的年輕人,月薪22K,面對的是每坪近百萬,動輒千萬元起跳的房子,要想自力購屋,已經是天方夜譚的夢了。
房價高漲,年輕人買不起房子,也引來貧窮化及少子化的崩世代危機,但是政府面對這樣的景象卻使力有限,也讓危機感一天天加深,政府沒有讓資金轉進實業及不合理租稅,是房市飆升的主因。
台灣的房地產飆升,源頭是2008年遺贈稅降至10%,很多台商回台購屋,這些賺到大錢的台商沒有把錢拿去投資事業,而是把錢拿來投資房地產,造成房市一波高潮,豪宅大漲也因此而起。
另一個是台灣特殊的土地稅制,我們房地產稅負遵守平均地權規範,將土地與房地產分離,地主與建商成了最大贏家,建商繳納土地增值稅後,稅負很輕,過去十年房市榮景,建商個個兵肥馬壯,大獲其利。
我統計了5家最會賺錢的房地產上市公司,例如興富發過去6年稅前賺351.83億,稅後315.65億,6年才交了36.18億的稅;遠雄過去6年賺393.06億,才繳了46.31億的稅;華固賺166.35億,只交了10.2億的稅;長虹賺187.35億,才交了7.42億的稅;皇翔賺了108.2億,只交2.73億的稅。而同一時間,統一企業賺了1095.61億,交了525.1億的稅,遠東新世紀賺1095.98億,繳了570.3億的稅。這些傳統產業賺的錢都拿去繳稅,但房地產大賺房市暴利,卻繳了很少的稅。 

租稅不合理釀炒房

不合理的租稅政策,讓台灣的企業都跑去做最容易賺錢的營建業,社會游資也集中去炒房。營建署前署長葉世文說:「過去10年炒房,10個9個賺;炒股者,賺錢只有1成,賠錢9成。」就是最好寫照,但是當社會游資熱中炒房,房價居高不下,年輕人也失去未來;但是,我們的統治當局只能拿奢侈稅來虛應政事,這才是台灣眼前最大的危機。 

2014年4月18日 星期五

轉貼「轉化民怨 應立即推動不動產稅改」


占領立法院的學生運動剛剛退場,社會大眾無不期望國家政務、經濟活動恢復正常運作。歸結這次學生運動的起因,雖然部分是受到政黨之爭以及意識型態的影響,但不可否認的是,反服貿背後多少也反映了社會累積多年的「民怨」,讓一些人得以借題發揮。
因此,除了掌管經濟及大陸事務的部門仍須積極和立法部門及社會大眾加強溝通,讓台灣的悶經濟找到新的出路之外,內政和財政部門更有必要重視輿情,從而將這股民怨轉化為租稅正義的儘速實現。
大家都知道這幾年的民怨之首,就是房價飆漲,讓薪資所得沒有實質成長的年輕人,幾乎喪失購買立錐之地的信心和希望。而房價飆漲的因素,除了近因是2008年的金融風暴使得各國採取貨幣寬鬆、低利政策,造成資金氾濫之外,最主要的遠因還是不動產稅制的長期不公平、不正義,也就是不動產的持有稅負(包括房屋稅、地價稅)偏低,以及交易利得的稅負(土地增值稅)偏低,吸引民眾將資金投注在房地產,平日囤房囤地,房價飆漲時短進短出。獲取暴利卻又繳納很低的稅負,當然是造成社會貧富差距擴大的元凶。
另一個影響房價飆漲的重大稅制因素,就是2009年1月開始的遺產贈與稅稅率大幅調降至10%及免稅額大幅提高。賦改會許多學者建議的配套措施,包括引導資金至生產性事業或公共建設,或者課徵類似奢侈稅的平衡措施,全都沒有獲得行政院採納。難怪雖然台灣經濟遭遇金融風暴的嚴重衝擊,但房價就在遺產贈與稅降低稅率後開始扶搖直上,不動產成為一枝獨秀的產業,受苦的卻是一般社會大眾。
雖然奢侈稅終於在2011年6月推出,但其實已經落後了兩年半之久,房價已經飆漲至幾乎失控的地步。也因此,奢侈稅執行得很辛苦,才稍微抑制了房價飆漲的速度和幅度,卻未能消除太多的民怨。
回顧這段租稅不正義的過往,可見得不動產的租稅改革是政府的當前急務。政府也有此認知,因此在財政健全方案中,將不動產稅改列為中程方案,財政部長張盛和日前也表示,「奢侈稅已為實價課稅打下基礎,明年5月滿四年時將考慮轉型朝房地合一稅制,亦即稅制缺失助漲房價,可靠房地合一課稅解決」,財政部確實找到了正確的方向,但我們必須指出,此一改革還要一年多後再考慮,再經過沒有效率的立法院審議,要付諸實施恐怕已是三年之後,這種速度實在不符社會大眾的期望,建議財政部千萬不要再蹉跎而再度錯失良機。
不動產稅制改革的正確作法已經很清楚,就是持有稅部分,先針對多屋者非自住部分增加其房屋稅和地價稅,而對不動產的交易利得實價課稅。兩者都是簡單易行,因為不必將房屋稅和地價稅合而為一,也不必動到土地增值稅,也就不必觸及修憲的問題,更不會影響地方政府既有稅收。
在不動產交易利得實價課稅部分,本來實務上就是成交一個總價,因此只需掌握出售時的實際總價和取得時的實價即可。而出售時的實際總價,已有實價登錄制度漸漸建置資料,問題則在於歷史實際總價資料難以查證,但至少在實價登錄後第二次交易時即可呈現。因此實價課稅部分,其實現在就可以研擬修法,明訂「在實價登錄(101年8月1日)之後之第二次交易,按照實價賣出之總價,扣除已申報之實際購入總價,課徵所得稅;相關之土地增值稅則可扣抵所得稅額」。
我們殷切期盼財政部和內政部趕快攜手同心,將不動產實價課稅列為重大優先民生法案,力求今年底前修法通過,明年就可付諸實施,相信可以改善政府財政,改善所得分配,從而消除民怨。

轉貼「房地合一課稅 憲法有據」


報載,財政部長張盛和及央行總裁彭淮南對房地稅合一抱持保守之態度,甚至直指有「憲法上的問題」,主要的理由係認為房地合一課稅,牽涉中央及地方財政問題若強硬推動,恐與憲法衝突。這說法有邏輯上基本謬誤。
憲法第一○七條明文指出:「國稅與省、縣稅之劃分」由中央立法並執行…。財政收支劃分法則更進一步明確授權,中央及地方稅收之依據。
大法官會議釋字第二七七號解釋,更擺明了說:「中央應就劃歸地方之稅課,依財政收支劃分法前開規定,制定地方稅法通則…」該解釋所提及之地方稅法通則,早於九十一年公告實施,部長所言房地合一課稅牽涉中央及地方財政問題,並涉及憲法修正,應不是問題。
請財政部儘速立法,並落實房地合一課稅的可能性,以杜現階段房地合一因土地稅制之稅基偏低、稅率彈性不符實際,孵育投資客投機炒作空間。


全文網址: 房地合一課稅 憲法有據 | 民意論壇 | 意見評論 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/OPINION/X1/8620246.shtml#ixzz2zEAAURCX
Power By udn.com 

2014年4月17日 星期四

「四惡一沒有」的困境

這十年來房價不斷攀升,全台灣平均漲了2~3倍,但這20年來實質所得卻停滯,房價過高薪資過低,導致房價負擔能力逐年惡化,造就了「四惡一沒有」經濟社會惡化現象

1.  金融惡化:房價泡沫化導致金融危機
2.  居住品質惡化
3.  生活品質惡化: 排擠居住以外其他消費,如生育、養育、休閒娛樂
4.  沒有未來:貧富差距不斷擴大,年輕人看不到未來,年輕人也沒有未來,台灣也沒有未來


資源過度集中於房市,廠商不願從事實質投資、研發創新,民眾也人人夢想投資房市,賺差價或當包租公。


實際上人人都能從房市獲利嗎?當然不是。


財產稅制不健全、不動產資訊不透明、企業缺乏好的薪資與分紅制度、政府欠缺好的稅制設計。


縱使這幾年台灣經濟有成長,成長的果實在現行制度也無法讓大家共享,這就是現在的台灣樣貌。


房市不健全人人有責任,但政府的責任最大。透過房價合理化、縮小貧富差距。唯有真正開始行動,社會才會往好的方向改變。


房價合理化,財產稅制、金融管制、產業管理、健全資訊、落實住宅政策,政府不缺好政策,缺的是好的溝通來凝聚社會共識,以及執行政策的決心與魄力。

台北買房成為世界第一難,台灣房市到底出了什麼問題?

http://www.chinatimes.com/newspapers/20140417000020-260202