2014年4月28日 星期一

轉載「倒車的火車還是火柴盒小汽車:住宅產業與經濟成長的關聯」

倒車的火車還是火柴盒小汽車:住宅產業與經濟成長的關聯
花敬群  玄奘大學財務金融系副教授
全台灣的人好像都會說「不動產業是火車頭產業」,所以很重要。稍具產業經濟概念的人會說,不動產的產業關聯大,不動產生產與交易會衍生傢俱、裝潢、營造、金融、仲介…等產業的成長,所以不動產業是經濟火車頭。
國內生產毛額(GDP)的計算主要為生產面、支出面與分配面,本文由前兩種方式說明住宅市場對總體經濟的貢獻,探討住宅產業是否足以稱為經濟火車頭。(本文資料來源均為行政院主計處http://www.stat.gov.tw/mp.asp?mp=4)
一、    生產面:發展租賃市場對GDP的貢獻大於市場景氣
以產值計算GDP的科目中,與不動產或住宅最有關係的行業為不動產業、營造業與住宅服務。其中不動產業指:凡從事不動產開發、經營及管理等行業均屬之。(包含不動產開發業、不動產經紀業、不動產管理業……等等)營造業包含各類營造廠與裝潢業等。
最有趣的是「住宅服務」,指的是住宅用房屋提供服務的價值-即「租金」,家庭可以租房屋居住或購買房屋自住,不論租用或自用,規定皆需計算其價值,另機關配住者亦應設算其價值,生產面之住宅服務產值即為支出面之租金消費。自用住宅亦設算租金之目的,主因住宅房屋為具生產性資產,在不同國家間,自用住宅與租用住宅之比例可能差異甚大,若不對自用住宅設算其服務價值,則國家間比較將嚴重失真。(參見行政院主計處之解釋)

 
91
92
93
94
95
96
97
不動產業
0.73%
0.89%
1.02%
1.10%
1.44%
1.39%
1.26%
營造業
2.52%
2.36%
2.53%
2.42%
2.72%
2.78%
2.87%
住宅服務
7.67%
7.60%
7.31%
7.21%
7.10%
7.09%
7.24%
從民國9197年市場景氣從很不好到非常不錯的七年裡,號稱經濟火車頭的不動產業,對總體經濟的貢獻度從0.73%增至1.44%再降為1.26%。亦即,不動產業產值在市場景氣高峰與谷底對GDP的直接貢獻差了約0.7%,其中民國96-97年是住宅市場景氣很好的階段,但不動產業對GDP的貢獻反而降低。這麼多建設公司、仲介、代銷、物業管理公司,在民國97年所創造的總附加價值(實質經濟貢獻,非營業額)大約1,665億元,比同期的農林漁牧業還少三百多億元。
在此期間,營造業佔GDP的比重僅從2.52%增至2.87%。亦即,在市場景氣高低落差下,熱絡的營建活動對GDP的額外貢獻非常有限, 0.35% GDP在民國97年大概為444億元,但有多少比例屬於住宅市場的貢獻,還需進一步討論。
「住宅服務」是對GDP貢獻最大的住宅活動,長期以來均超過7%,其數值代表所有住宅所提供服務的租金價值。原來,如果我們讓租屋更專業化,讓住宅服務更完善,租金上漲一成未必不合理,如此對GDP的貢獻會超過0.7%,並不輸給不動產業在景氣蕭條到高峰的產值增幅,更是營造業產值增幅的兩倍以上。況且,住的好與安定是福祉的提升,但房價漲並未涉及福祉的改善。同樣是讓GDP成長,讓房價上漲的好景氣,還不如讓租房子更安心舒適的房租上漲。
二、    支出面:住宅產業的產業帶動效果極低
國際上對住宅投資對GDP貢獻的分析,最主要的數據為住宅投資之資本形成佔GDP比重。近三十年來,國內住宅投資佔GDP比重從約4%降至2%,這樣的改變主要是因為20-30年前為國內住宅大量興建期間,整體住宅存量充足甚至產生供給過剩問題,因此在住宅興建上難以持續大量投資,而形成目前的比例結構。這樣的結構讓國內住宅市場產生短期難以大量興建,長期卻會面臨住宅存量快速老化問題,類似人口結構高齡化與少子化的現象。只是這問題政府與市場目前都還沒注意到,即使發現了,也不容易處理。
其實,若政府或民間多蓋點出租住宅,對住宅投資的資本形成便有最直接的貢獻,並且透過專業化經營,讓民眾住的安心與舒適來提升國內出租住宅的使用價值與租金水準,更可產生提升GDP生產面的貢獻價值。
另一項與住宅經濟相關的支出面數據,為家具設備支出。近三十年來此項數據從佔GDP2%緩步升到約3%,主要是反應經濟發展下人民生活水準的提升。長期資料顯示,家具消費支出金額與住宅投資開發規模並不存在正向關係,反而是負向關係。(參見圖二)此長期關係表示,住宅投資非帶動家具設備消費支出的主要因素。其實,很多人為了存錢買房子,反而抑制了更多的消費支出,這更凸顯高房價對消費支出的「倒車效應」。國人長期對不動產產業關聯的直覺認知,似乎錯的非常離譜。

此外,從各類不動產(住宅、非住宅、其他營建)投資佔GDP的比重觀察,近二十年來非住宅與其他營建佔GDP比重各約為4%,重要性均超過住宅投資的2%,至民國97年住宅投資金額占各類營建投資總值比例約僅20%
 若以前述比例做為分配營造業增加之產值,住宅興建對營造業成長的貢獻度亦僅剩五分之一,亦即民國91-97年不動產景氣復甦透過營造業對GDP僅創造約0.07%的貢獻(以民國97年為數值計算約89億元)。住宅投資這部火車的馬力確實很弱。
本文從GDP構成數據觀察住宅產業的貢獻,很訝異的發現每年衍伸交易金額超過兩兆元的住宅市場,其相關行業對總體經濟的總貢獻度竟然只有2%左右。這還沒計入民眾為了購屋而節衣縮食的負面影響,以及購屋資金需求對其他投資資金排擠的負面效果。本文雖非以投入產出分析或產業關聯表等專業方法評估,但整體數據已清楚呈現,國內的住宅產業不可能是長期被認知的經濟火車頭,比較像台火柴盒小汽車,甚至是讓總體經濟倒車的火車。

 資料來源:蝸牛運動民間論壇會議手冊,99年5月13日,第13-15頁。

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