(黃名義 國立屏東商業技術學院不動產經營系副教授)
(林哲民 國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士)
在不動產市場裡，長期以來都存在著買賣雙方資訊不對稱與市場透明度不足的問題，以致於讓一些不肖開發商、財團或投資客藉由哄抬房價來獲取龐大的暴利，政府為了抑制上述這些不當的行為與壓制不斷飆漲的房價，從二○一二年八月開始實施不動產實際交易資訊登錄政策（又稱實價登錄），以便防止投機行為，並平衡買賣雙方的不動產交易資訊，促使不動產市場價格回到正常價格；然而政府此一措施是否真能導正市場價格機能？影響的程度為何？本文透過實價登錄實施前後之交易資料來進行剖析。
在不動產交易資訊蒐集的過程中，不論是業餘或專業人士都會尋找可參考之價格，此即定錨效果（anchoring
effect），也就是消費者的購屋選擇行為會依據目前市場價格與消費者心中的參考價格之差異而定，而參考價格又會依據消費者最近經驗到或認知到的價格而定，這在不動產價值的估計上特別明顯，並且為了簡化複雜的資訊，往往會以經驗法則來做判斷，以致於經常做出錯誤的決策。過去在實價登錄資料揭露之前，受限於資訊不透明狀況下，購屋消費者得到的參考價格有可能是被哄抬過的，而此一價格卻往往被視為很重要的定錨點，也就是所謂的定錨效果。過往人們對價格的判斷會受到原先心智中所持有的參考價格之影響，習慣於或定錨於其原本居住地區的不動產價格水準，且消費者會習慣的帶著先前的參考價格進入新的不動產市場；也就是說消費者會把先前的參考價格帶入到新的不動產交易中；例如：以往消費者將A區房價停留在每坪動輒上百萬的既定印象中，但當資訊一揭露透明，發現A區每坪六○萬元的房子也不少，因此實價登錄資訊的揭露應該要能減少房市的定錨效果，而未來的購屋者也較不會因為定錨效果或是參考點的誤差，而支付比原先行情更高之價格。
本文蒐集「台灣地區不動產交易中心成交公報」二○一一年七月至二○一二年七月台北市住宅交易資料作為實價登錄發布實施前之樣本，計4,701筆；另以「內政部不動產交易實價查詢服務網」二○一二年八月至二○一三年七月台北市不動產住宅交易實價登錄資料作為實價登錄發布實施後之資料，計27,643筆；並以各行政區實價登錄前後的平均價格當作參考價格，透過最小平方迴歸模型分析，模型區分為全體樣本、區位和產品類型，分析結果詳見圖1～圖3，有關參考價格對實際成交價格之影響係數（定錨效果），在全體樣本中，實價登錄前後，兩者縮減了0.1，很明顯的看出過去台北市的住宅價格是被哄抬的，透過實價登錄制度，參考價格與成交價格之差距水準縮小，此一政策讓住宅價格慢慢的回歸到市場的正常價格。
圖1 台北市實價登錄前後房價定錨效果—全體樣本
在區位模型中，實價登錄後參考價格對交易價格的影響性皆較實價登錄前減少，顯示定錨效果降低，並且對市郊的影響最大、其次是市區，最後則是市中心，由此可知，實價登錄後對於抑制新興發展地區房價炒作之效果最顯著；其次，實價登錄前後定錨效應的縮減則是以市區最顯著，其次是市中心與市郊。
圖2 台北市實價登錄前後房價定錨效果—區位樣本
在產品模型中，參考價格對交易價格的影響方面，不論電梯大樓或公寓，實價登錄後參考價格的影響性皆降低，顯示定錨效果降低，並且電梯大樓的係數值較小；其次，實價登錄前後定錨效應的縮減則是以電梯大樓較顯著，其次是公寓，由此可知，實價登錄對於抑制現行都市中最常見的電梯大樓產品之價格不對稱現象明顯有所助益。
圖3 台北市實價登錄前後房價定錨效果—產品樣本
綜上所述，實價登錄後不動產交易價格的定錨效果明顯降低，實價登錄政策措施能使資訊透明化，導正參考價格貼近市場正常價格，並能抑制郊區和電梯大樓住宅價格的炒作。
沒有留言:
張貼留言