[專題]高雄市房市分析與漲價的荒謬

（陳永森，國立高雄師範大學地理學系副教授）

「真的房價漲很多！」是高雄市民眾最常掛在嘴裡的一句話。

近幾年來，相信高雄市民眾所感受到突然而來的房價漲幅壓力絕不低於其他縣市，自2009年迄今高雄市總人口數一直持續保持在277萬左右，且產業型態與就業人口數除了基層服務業有部分增加之外，變動率並不高。但高雄市整體住宅存量卻由2009年的964,000戶，成長至目前的1033,603戶，住宅家戶比約為107％，此表示住宅供給量原本即相當充足，但每年所增加的新推案戶量平均卻將近20,000戶。

儘管高雄市房價與所得負擔比約為7.3倍，遠低於台北市的15倍，但據調查高雄市近三年來累積房價漲幅達65.7％，卻為六都之冠，而平均空屋率也高達18％，尤其是位於相對單價高、坪數大的推案區位指標地區，包括：農十六、美術館區、亞洲新灣區、多功能經貿園區以及文化中心周邊，部分建案空屋率更超過七、八成以上，對於高雄市民而言高房價的事實卻是匪夷所思。

就經濟學基本供需原理分析，高雄市產業與人口並未有較大幅的增加或移轉，因而住宅需求增量亦不至於有大幅的變動，但建案推量與空屋數卻一直持續增加，而房價卻反而逆勢上漲，甚至於市場出現號稱每坪單價高達80萬豪宅建案。其主要原因分析如下：

一、中、北部投資客南移，選擇單價相對較低的高雄房產進行投資；

二、部分熱門地區地主與建商進行土地炒作先賺取土地漲幅價差後，土地購置成本大幅提昇，因而墊高建案的平均房價；

三、稅制不公致使投機客房屋與土地持有成本相對不高，致使出現持有套利空間；

四、一般房屋轉手買賣過程中產生比價效應，屋主可能將原本中古屋出售價格參考鄰近地區新成屋或預售屋價格，因而出現惜售情形。

對此不合理市場狀況，提出以下方法與思考面向供讀者參考：

一、政府應積極改革稅制以及提升非自用住宅持有成本，迫使投資客釋出持有的住宅；

二、高雄市仍有大面積的住宅土地供給，包括：高雄新市鎮、高雄大學特定區、多功能經貿園區等，如能透過政府公共設施提供的引導，釋出土地、降低土地開發成本，以提升開發吸引力；

三、政府應適時公告各區域之住宅資訊，包括：空屋數、成交價格、房屋供給量…等相關資訊，使具有購屋需求之民眾有充足的資訊搜尋最適購屋標的；

四、儘管高雄市社會住宅需求相對較低，但仍建議高雄市政府應一定數量的社會住宅，以照顧具有住屋需求的弱勢族群，並可對住宅市場產生一定效果的影響；

五、舊市區仍應加強以都市更新做為改善都市居住與服務品質的策略，並可加強市中心區的住宅供給。

高雄市房市與中北部有著不同的特質，在近期房市量縮價漸減的市場環境以及持續不斷的新推案量與空屋數的情形下，有買房需求的民眾可以思考是否再撐一下，未來會有較合理的房價與較大的議價彈性。