花敬群 德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授
不動產稅收是地方政府最主要的財源，[1]其實值稅率的高低，會透過資本化效果(capitalization effect)影響不動產價格與價值。此外，不動產稅收的多寡，對地方政府財政與公共服務提供能量，亦具有決定性影響。
一、 不動產稅與房地價
不動產稅與房地價關係的討論，以Oates(1969)的實證研究為開端。研究上所稱之不動產稅，指的是不動產所有人每年繳納之財產稅，即為國內的地價稅與房屋稅，並不包含資本利得稅。此議題在研究初期的觀點認為，不動產稅提高將增加持有成本，促使所有權人尋求更有效率的使用，不然就出售給更有能力使用者，因此可促進供給與使用效率。(Grieson, 1974;Bentick, 1979； Edwards,1984)後期的論點則加入實質選擇權(Real Option)觀點，認為權利人會視未來增值潛力與持有成本，共同決定繼續持有或出售不動產。若未來增值潛力有限，會加速地主開始使用，或增加土地供給量，但需求量則會減少。(Capozza and Helsley, 1989、1990；梁仁旭, 1998；周良惠, 1992)因而經由供給的增加與稅賦的資本化效果，確實會產生價格下跌的結果。
此外，彭建文等(2007)實證發現，不動產持有稅的有效稅率增加1%，會促使房價降低2.02%。反之，若因房價上漲而導致持有稅的有效稅率較低，則可能會促使房價繼續上漲。另一方面Edel
and Sclar (1974)發現財產稅對住宅價格雖然呈現負面影響，但他們認為Oates以橫斷面分析認為「財產稅與住宅價格呈現負向面關係，僅是短期現象，長期下即會消失」的論點是不存在的。
不動產稅負與房地價的另一項重要關係，為租稅轉嫁議題。傳統上多認為土地稅(指財產稅部分)具有稅中立性[2]且不會轉嫁。因為土地的供給固定，價格彈性為零，因此對土地課稅並不會影響市場最適數量，超額負擔也不會發生，符合租稅「中立性」。且因為「土地是固定的資產,不像其他商品那樣經常流動。因此，年年課徵的土地稅不能像普通商品稅那樣，通過加價出售轉嫁。如果土地用於某項生產，而土地稅按經濟地租征收,地主也很難將土地稅轉嫁。因為依據地租理論，經濟地租不影響生產成本，因而不影響產品價格。因此，生產者不能把產品加價出售,從而轉嫁土地稅。」[3]
上述所稱之土地稅不會轉嫁，指的是土地的持有稅不會轉嫁到土地價格，因此加重土地稅負不會造成地價上漲，反而會因資本化效果，而促使地價下跌。然而，當土地非最終商品而是生產投入時，土地稅負擔便成為最終產品的生產成本之一。這部分在建商開發販售房屋情況下，因開發時間有限，與開發期間地價稅占總成本比例極低，故對房價影響有限。但必須特別重視的是，土地稅占不動產租賃的流動性成本比重較高，因此加重土地稅將會產生轉嫁效果，導致租金上漲，這也是不動產持有稅改革時，必須特別重視的副作用問題。
就不動產資本利得稅部分(國內之土地增值稅)，屬於交易過程中產生之稅負，為交易的直接成本。而不動產資本利得稅轉嫁到交易價格之效果，端視供需雙方相對彈性大小，決定轉嫁程度。亦即，資本利得稅雖具備租稅公平效果，但卻也是造成房地價上漲的因子。同時，過高的資本利得稅亦會產生交易的閉鎖效果。[4]因此，蔡吉源(2001)特別強調應採加重持有稅降低交易稅的方式，才是健全稅制的正確方向，且認為當利得稅與持有稅的稅負差距擴大時，市場交易的閉鎖效果將更加嚴重；此外，中國大陸2009年亦出現取消不動產增值稅的討論。[5]
經由前述討論可知，不動產稅制的核心在持有稅，即地價稅與房屋稅，健全的不動產持有稅制，具有租稅中立性，可穩定房價、引導不動產有效利用與強化地方財政。資本利得稅雖符合賦稅公平原則，但較容易扭曲市場，更可能導致房地價上漲，在稅制設計上應較為謹慎。
二、不動產稅與地方財政
華昌宜(1994)提出，提高不動產稅可降低增值期望與提高資本化率，在此雙重作用下將使房地價下降。華昌宜(1997)進一步說明，課徵地價稅的意義在於使用者付費原則，稅率過低將無法支應公共設施與服務成本，導致地方建設不足與服務品質降低。此外，Bloom
et al.(1983)則認為，雖然不動產稅提高有較低地價的效果，但如果稅收能有效使用在公共建設，同樣會經由資本化效益反映在地價上，因此不動產稅對地價存在反向與正向的雙重效果。但必須強調的是，上述的正向效果仍受到政府施政效率所影響。
有關稅收與公共服務相關研究，以Tiebout(1956)在政治經濟期刊發表的著名論文最受重視，該文清楚揭示地方財政與公共服務的關連，其核心理念在於使用者付費與消費選擇等兩項經濟原則，並發展出「用腳投票」觀點。亦即，稅率較高(低)地區的公共服務水準佳(差)，消費者可依據負擔能力與偏好，搬遷至適合自己居住地區。這項課題的討論，更在公共選擇理論強調民主與市場機制觀念引導下，進一步被視為地方治理與競爭的重要理念。(Feiock, 2004)
經由上述討論可知，在合宜的不動產持有稅率下，房地價格不會過高，各項不動產資源應可被較有效率使用，地方政府財政則相對充裕，可以提供較佳的公共建設與公共服務，因而房地價格也不會因為稅負增加而過度降低。此外，若一地區房地價太高(較低)但公共服務不佳(佳)，將可能產生人口外流(遷入)，因此高(低)房價難以持續，市場將可有效反應真實價值；若一地區稅負較高(低)但公共服務與建設不佳(佳)，則執政者將會在選舉中下台(連任)。
三、不動產稅的經濟效果
蔡吉源(2001)針對Mieszkowski 1972年提出財產稅三種經濟效果的討論，認為資本稅效果(capital tax effect)是指資本的淨報酬(net returns)為毛報酬減除財產稅負的剩餘，所以財產稅是不動產持有的成本項，稅負提高將降低資本的淨報酬，在經由資本化的過程，造成資本價值(格)降低的效果。貨物稅效果(excise tax effect) 是指當各行政區間之實質稅率出現差異時，可以移動的資本會自實質稅率高的行政區移到實質稅率低的地方去，直到資本的稅後報酬率相等為止。亦即，一旦各縣市財產稅實質稅率出現差異，各項投資或用腳投票行為，較可能向實質稅率低的縣市集中。此外，因素不可移動性效果(factor immobilityeffect)是指各地區稅率或公共服務的差異，最終將歸宿給最不可移動的資源(不動產)來負擔，表示各地區不動產資本化效果的差異，不僅來自於財產稅，也來自地方建設與其他各項稅負與公共服務的差異。上述的討論轉化為現實環境下的政策論述包含：
(一)就資本稅效果而言：若房地價過高(低)是源於財產稅過輕(重)，則調升(降)財產稅是必要的作為；若非因財產稅過低所致，方需從貨幣政策或其他市場管理或發展政策處理。
(二) 就貨物稅效果而言：若各地區財產稅實質稅率出現落差，在均衡區域發展的角度而言，應是發展落後地區稅率較低，發展成熟地區稅率較高才合理。
(三) 就因素不可移動性效果而言：各地區的稅負與建設發展落差可從財產稅制上進行調節，但因涉及層面較為多元複雜，本文暫不討論。
國內目前不動產市場同時存在著高房價、高空屋率與高住宅自有率現象，但在正常狀況下，此三高現象不應該同時存在。因為房價高表示不動產的閒置成本高，按理空屋率不會高；空屋率高表示市場供給過剩，按理房價不會高或繼續上漲；此外，房價高而租金低則表示購屋負擔過重，按理住宅自有率不會高或持續增加。台灣的不動產市場同時存在此三高的不合理現象，表示資產價值被市場嚴重高估，但資產卻未被有效使用，甚至過度閒置與過度持有，一切市場活動的目的都只為了追求缺乏使用價值基礎的增值利得。這一切扭曲行為的根原因，就是不動產持有稅實質稅率過低所致。
同樣的，在一個高房地價的國度，按理政府應該可以收取非常豐沛的不動產持有稅，地方政府財政絕對充足，足以提供完善的公共建設，提供確實的住宅補貼服務。然而，台灣的縣市政府卻在高房地價之下，面臨財政窘困問題，且無能力落實住宅補貼與服務，原因還是不動產持有稅實質稅率過低所致。
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