花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副 教授)
楊宗憲(屏東大學不動產經營系副教授)
負資產價值指的是當資產價值低於其所擔保的貸款餘額時，該資產就存在負資產價值；負資產的存在對於銀行的風險管理是相當重要的議題，負資產過多、負資產價值過高將使得整體房貸戶發生違約的機率也增加，對不良資產的產生機率也有相當大的影響。本文希望透過臺北市購屋者之貸款負擔率來評估整體房價負擔壓力，並建立負資產壓力指標，模擬未來在不同房價跌幅下，不同貸款成數、奢侈稅、土地增值稅及仲介費對於負資產壓力指標的影響。
本議題採用內政部營建署委託研究之「房價負擔能力計算方式與國際各國比較」及「住宅價格指數編制之研究」的相關數據進行分析。
一、近年房價漲幅與負擔狀況
本議題以臺北市在102年第3季的住宅價格指數（110.00）為基準，與101年第3季基期指數（100.00）相比可估算若在一年前購屋，則一年後的房價漲幅為10.00% [註1]，與100年第3季指數（90.81）相比可估算若在二年前購屋，則二年後的房價漲幅為21.13%，相較於99年第3季指數（79.64）則可估得購屋三年後的房價漲幅為38.12%。臺北市近三年房價漲幅接近四成，雖然略低於全國近三年房價漲幅42.85%，但在臺北市房價水準高居全國之冠的前提下，此漲幅已相當驚人。
為了解臺北市消費者的購屋壓力，可估算其房價所得比與貸款負擔率。臺北市102年第3季房價所得比已高達13.65倍，較正常水準5~7倍高出許多；以貸款利率1.942%、3%、4%分別試算的結果，可得貸款負擔率依序為57.68%、63.45%、69.22%，明顯高於每月貸款償還額佔月所得三分之一至二分之一的購屋壓力偏重標準，表示臺北市購屋貸款壓力應相當沉重。
進一步評估房價泡沫比例，假設貸款負擔率30%為基值所支撐的房價，超過30%的部分為泡沫所產生的房價溢價，不足30%的部分則為泡沫所產生的房價折價。因此以貸款負擔率57.68%、63.45%、69.22%分別試算的結果，可得房價泡沫比例依序為47.99% [註2]、52.72%、56.66%。由此可知，臺北市102年第3季的房價中，可能有五成上下的比例是偏離基值的資產泡沫。由於房價泡沫通常是指異常的市場需求所造成的價格上漲現象，因此臺北市房價泡沫比例相當大，即隱含消費者所得難以支付房價，以及有相當比例投資者是在短期內賺取價差獲利。相關數據可參見表1。
表1 近年房價漲幅與負擔狀況
(一）負資產壓力之定義與評估程序
本議題所評估之「負資產（資產價值低於貸款餘額）壓力」，或稱「抗跌能力」、「可承受跌幅」，係定義為「資產價值不低於貸款餘額之可承受跌幅」，即自有資金和增（貶）值相對於房價之比值。該數值愈高，表示日後可承受房價下跌的能力愈強，且較不易出現違約問題。
表2呈現臺北市負資產壓力之評估程序，步驟如下：
1. 計算房價漲幅：以住宅價格指數計算，例如房屋持有一年之房價漲幅為： {(110/100)-1}×100%=10%
2. 計算負資產壓力：以住宅價格指數計算，例如房屋持有一年之房價漲幅為：以貸款成數70%為例，房屋持有一年之負資產壓力為：
3. 考量奢侈稅影響之負資產壓力：在一年內買賣移轉者課徵交易價15%之奢侈稅，二年內稅率為10%，三年內稅率為0%。因此若在一年內交易移轉者，有如房屋價格減少15%。以貸款成數 70%為例，房屋持有一年且考量奢侈稅之負資產壓力=36.36-15%=21.36%。
4. 考量奢侈稅、土增稅及仲介費影響之負資產壓力：假設持有一年後出售所需負擔的土增稅及仲介費為資產價值的1.7%，在二年內出售為3%，在三年內出售則為6%。因此若在一年內交易移轉者，在考量需支付奢侈稅、土增稅及仲介費之下，其負資產能力將會下降。以貸款成數 70%為例，房屋持有一年且考量奢侈稅、土增稅及仲介費之負資產壓力=21.36%-1.7%=19.66%。
表2 臺北市負資產壓力評估程序
在貸款成數為七成時，若在距102年第三季一年前購屋並於該季出售（即持有一年）者，負資產壓力(可承受房價跌幅)為36.36%；持有二年者為42.21%，持有三年者為49.32%。持有期間愈長，房價增幅愈大，因此可承受跌幅愈大，違約還款機率愈低。
進一步考量買賣交易成本，即土地增值稅（簡稱土增稅）與仲介費，以及兩年內交易移轉所課徵的特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅），可發現奢侈稅對於可承受跌幅的影響力大於土增稅，可見奢侈稅對於房屋及土地在兩年內短期交易移轉稅負偏低甚至無稅負的問題，應可產生某種程度的改善效果。
進一步衍生思考，若在房價高點仍進場投資，一旦房市在短期內出現較明顯跌幅，造成負資產問題，則可能湧現違約潮，金融機構待拍賣物件激增，資金成本難以回收而造成財務狀況惡化，若無法有效解決，恐將衝擊金融體系，甚至對總體經濟產生不利的影響。
(二）不同貸款成數下之負資產壓力分析
若考量不同貸款成數，可發現當貸款成數愈高或持有期間愈短，則可承受跌幅愈小，抗跌能力愈差。
當貸款成數達到九成時，若考量土增稅、仲介費與奢侈稅，則在距102年第三季約一年之前購屋者在持有一年後交易移轉的可承受跌幅僅餘1.48%，持有二年後交易移轉的可承受跌幅為12.70%；當貸款成數為八成時，持有房屋一年後出售者，其可承受跌幅僅10.57%。這些情形均隱含風險較高。
當其他市場潛在風險一旦發生時，例如房價漲幅不如預期、甚至下跌，則可承受跌幅將下降而變成負值，表示房屋資產價值已低於貸款餘額，價格下跌幅度超過自備款成數，超過部分所對應的房貸成為純負債，房屋淨值變成負資產，進而引發貸款違約。
表3 不同LTV下考量奢侈稅、土增稅及仲介費之臺北市負資產壓力
三、金融機構之風險控管
前述負資產壓力分析結果，可供金融機構承作房貸業務與風險控管之參考。表4整理在不同房價跌幅預測下，金融機構應注意之借款人類型，因其違約風險相對較高。
就臺北市而言，假設預期未來一年內房價將跌價一成，若現在購屋、貸款成數八成以上者，在未來一年出售房屋，則可承受跌幅會下降到0.57%至負值，若是未來兩年後出售房屋且房價將跌一成，貸款成數九成以上，則可承受跌幅會下降到2.70%，亦已面臨負資產問題，因此必須格外注意任何可能引起價格波動的因素。
同樣地，若預期未來一年內跌價兩成，到時候房屋持有一年、貸款成數七成以上者，以及房屋持有兩年、貸款成數八成以上者如欲出售，亦將面臨可承受跌幅大幅減少甚至到負資產之困境。
表4 不同房價跌幅預測下可能產生負資產之購屋者類型
註：本表係依據表3作類推評估。
註：本表係依據表3作類推評估。
表5呈現臺北市近三年住宅金融之相關統計。就本季核貸購置住宅核准金額而言，分別累計近一年、近二年、近三年之核准金額，可發現累積一年（101Q4~102Q3）為371,210百萬元、累積二年（100Q4~102Q3）為748,336百萬元、累積三年（99Q4~102Q3）為1,233,983百萬元，顯示購置住宅貸款核准金額非常龐大。
雖然近年來購置住宅貸款逾放金額、逾放筆數及逾放比均維持在相對較低的水準，倘若因房價在短期內明顯下跌而發生大量違約還款情況，仍將對金融體系產生嚴重的衝擊，不可不審慎因應。
由於現階段臺北市部分地區房價已經出現鬆動跡象，未來一旦房價跌價幅度超過購屋者的自備款成數，將使得房屋淨值變成負資產，並產生大量違約案件及待拍賣物件，使得金融機構之資金成本將難以順利回收，對其財務經營產生負面影響。
金融機構面對可能產生負資產之購屋者類型，應更審慎斟酌其貸款條件，從嚴處理；對於已申貸核准者，則應將其潛在違約風險納入後續財務規劃中，預先做好避險作業。
表5 臺北市住宅金融之相關統計
資料來源：內政部不動產資訊平臺，
http://pip.moi.gov.tw/NET/E-Statistics/E3.aspx。
四、結論
經由本議題分析結果可知，臺北市房價泡沫與負擔壓力均相當大。若房價下跌一至二成，則對一般貸款成數七成的購屋者，產生負資產的壓力不會太大，但對貸款成數達到九成的購屋者則將造成極大壓力。
尤其臺北市目前房價達到高點，且已開始出現鬆動跡象，因此目前及未來購屋者的負資產壓力預期將更為沉重；加上近年來金融機構新承作房貸規模龐大，成為違約潛在壓力最高的地區。特別對於在兩年內短期買賣交易的投資者而言，奢侈稅對於負資產亦具有一定程度的影響，值得後續進一步討論。
在此趨勢之下，建議金融機構應盡速降低投資客的貸款成數，尤其對於違約風險很高的投資客應評估禁止貸款之可能性；此外，由於短期持有、低自備款易發生違約問題，故應嚴格控管各地區貸款成數，建議以七成為上限；最後，關於因課徵奢侈稅而產生負資產的問題，由於特種貨物及勞務稅條例規定僅有一戶者的移轉免徵奢侈稅，實無須針於該負資產問題進行修法。
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