[專題]臺北市住宅存量老化速率分析

花敬群（德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授）

楊宗憲（屏東大學不動產經營系副教授）

臺北市住宅老舊問題相當嚴重，都市更新推動效率相對不足，如何觀察與推估住宅老化程度與趨勢，為都市管理之重要課題，亦是評估各地區是否應加速或以較積極手段推動更新時間點之參考訊息。本文以分析各行政區老舊住宅在後續年度內之老化速度，以做為相關政策規劃之參考。

一、住宅存量與品質概況

(一) 住宅存量現況

本文採用內政部不動產資訊平臺住宅統計之102年第3季房屋稅籍住宅類數量依屋齡區分之數據，計算臺北市12行政區各屋齡別與面積別之住宅數量與佔存量比例，據以分析住宅存量之現況。

從臺北市各行政區之住宅屋齡分布狀況觀察（參見表1），除內湖區以屋齡20~30年住宅所佔存量比例為最高、大同區以屋齡40年以上住宅比例為最高（與次高30~40年比例接近）外，其他行政區均以屋齡30~40年住宅比例為最高。就住宅面積而言，均以16~35坪為最主要的住宅型式。

表1  臺北市各行政區各屋齡別與面積別住宅數量與佔存量比例(宅數、比例％)

(二)各行政區住宅品質比較

以臺北市全市之平均屋齡與面積為基礎，可將各行政區之平均屋齡與面積分布進行相對分析。

圖1為根據表2臺北市各行政區平均屋齡與平均面積所繪製之散佈圖。單虛線是以臺北市平均值為中心，各區平均屋齡與平均面積1個標準差範圍界線；單虛線範圍內表示該行政區為臺北市內較為典型區域，範圍外者屬於屋齡或面積差異程度相對較大之地區。

圖1單虛線範圍右下方的萬華區，房屋平均屋齡相對老舊且平均面積相對狹小，其住宅「屋齡面積比」(註1)為1.47，屬於住宅品質較差或都市更新需求相對較大的區域。單虛線範圍左上方的內湖區，其住宅屋齡面積比值為0.79，屬於屋齡年輕或面積較大的區域。單虛線範圍內為住宅品質典型化區域，在雙虛線右下角的中正區與信義區之住宅屬於相對較舊較小區域，屋齡面積比為1.15與1.08，在典型化區域中屬於更新需求較大地區。此外，大同區雖有相當的住宅面積品質，但住宅相對老舊的問題仍須關注。

表2  臺北市各行政區平均屋齡、平均面積與屋齡面積比(單位：年、坪、比值)

圖1  臺北市各行政區平均屋齡與面積散佈圖

二、都市更新速率與住宅存量老化趨勢分析

此處以模擬分析方式探討未來20年臺北市不同都市更新速率，對於住宅存量老化趨勢之影響。

以102年第3季臺北市住宅存量為基準，推估未來20年間以每5年為級距的住宅存量變化趨勢(註2)。依據實施都市更新與否，設定情境(註3)如下：

  1.情境一：假設無都市更新，僅考量每年新增住宅數量，觀察住宅存量隨著時間經過，不同屋齡級距比例的變化。

  2.情境二：假設有都市更新（拆除更新地區內原有建築物並重新建築），更新比例依據不同屋齡級距設定，20-30年住宅為0.5%，屋齡30-40年住宅為1.5%，屋齡40年以上住宅為3.0%；可釋出與拆除住宅數等量的新建住宅數。觀察住宅存量在每年新增住宅數量與都市更新數量的影響下，不同屋齡級距比例的變化。

其中，本文並以情境二中三個屋齡級距的更新比例，給予4倍、8倍、12倍、16倍的速率變化（請見表3設定值），其餘設定條件不變。

表3  臺北市住宅都市更新速率之情境設定(單位：更新比例％)

臺北市都市更新速率與屋齡40年以上住宅比例之關係可參考圖2。原本情境二都市更新比例的設定值較為保守，因此屋齡40年以上住宅比例在未來20年期間，並無因都市更新而有明顯的下降趨勢。若增加更新比例為原本設定值的4倍、8倍、12倍、16倍，則可以觀察到屋齡40年以上住宅比例雖然隨時間經過而增加，但增加的幅度有縮小的情形，當模擬到16倍時（屋齡40年以上住宅更新比例接近五成），5年後屋齡40年以上住宅比例會略為減少，但10年以後仍恢復增加的趨勢。

圖2  臺北市都市更新速率與屋齡40年以上住宅比例關係圖

臺北市都市更新速率與住宅存量變化的趨勢可參見圖3。當模擬更新比例到8倍時，10年以下住宅比例開始有較明顯的增加；當模擬更新比例到12倍時，5年後屋齡10年以下住宅比例將高於屋齡30-40年住宅比例，但在10年後其比例仍被屋齡40年以上住宅比例追過；當模擬更新比例到16倍時，5年後屋齡10年以下住宅比例亦將超過屋齡30-40年住宅比例，15年後維持在40%上下的比例，而屋齡40年以上住宅比例在15年後則大約在30%左右。

圖3  臺北市都市更新速率與住宅存量變化趨勢圖

四、結論

經由本議題之分析，可發現臺北市各行政區之未來住宅平均屋齡將持續增加，且在未來5-10年間會有住宅老化加速現象，尤其內湖區在未來5-15年間可能有長期加速之趨勢。如此將擴大新舊住宅品質之相對落差，高低品質住宅市場之分界將日趨明顯，都市居住環境的極化現象亦可能難以避免。

就各行政區屋齡現況而言，萬華區平均屋齡相對最大，約四成住宅之屋齡落在30-40年之間；內湖區平均屋齡相對最小，約三成住宅之屋齡落在20-30年之間。進一步從平均屋齡與面積之相對分析來看，萬華區住宅平均屋齡相對老舊且平均面積相對狹小，屬於住宅品質較差或都市更新需求相對較大的區域。大同區雖有相當的住宅面積品質，但仍有住宅相對老舊問題，屋齡40年以上住宅比例已超過三成。中正區與信義區之屋齡與面積雖可被定義在典型化地區範圍內，仍屬於更新需求相對較大之地區。

由住宅存量老化趨勢分析之結果可知，就住宅存量老化時間點而言，大同區目前已經以屋齡40年以上老舊住宅為主，中正區、萬華區在未來5年內將以40年以上老舊住宅佔存量比例為最高，其他行政區則是在未來5-10年間會成以40年以上老舊住宅為最主要屋齡型態。就未來老舊住宅存量比例而言，松山區、大安區40年以上老舊住宅在20年後將會有高達八成上下之比重。未來40年以上老舊住宅增加幅度，內湖區在未來5-15 年間住宅老化呈加速狀況，其餘各行政區則將呈現未來5-10年間住宅老化速度較快，10年後則逐漸減緩之趨勢。因此，本議題分析結果顯示，中長期都市更新需求預估將極度強烈，建議政府有關單位在制度上應評估如何有效引導配合、如何提供適宜的獎勵誘因以提升更新意願與效率，並思考短期內之過渡型因應對策。

本文對於臺北市全市的都市更新速率的四種模擬結果顯示，當20-30年、30-40年、40年以上住宅分別以8.0%、24.0%、48.0%的比例進行都市更新時，將使住宅市場轉變為以10年以下較新房屋為主要屋齡類型，40年以上老舊住宅比例在15-20年後將轉為緩增而佔約三成之比例。此屋齡結構與目前相較似乎會符合更多民眾的期待，但40年以上老舊住宅更新比例甚大，未來在實際執行面上困難度極高，因此政府應思考如何在現實與理想之間取得平衡。

本文所假設之都市更新情境係建構在簡化分析的前提下，建議政府相關單位以更細緻化的資料數據作嚴謹之評估，以供未來都市更新對策研擬之參考。

註1：住宅「屋齡面積比」是以該區住宅平均屋齡除以平均住宅面積之值，數值越高表示住宅存量偏向較舊或較小，數值越小則趨向較新或較大，可做為衡量該地區住宅品質之綜合指標。

註2：由於無房屋稅籍原始資料檔，無法得知各筆資料的原始屋齡，難以模擬各筆資料在各個屋齡級距間的移動狀況，故以5年為時間單位作平行移動。

註3：為簡化分析，在估算住宅存量隨時間經過之變化時，不考慮都市更新重建以外其他型式的住宅拆除或滅失。由於都市更新後可釋出的新建住宅數隨個案狀況（例如獎勵容積）有所不同，難以精算，故假定可釋出的新建住宅數與被拆除的原有住宅數相同。