不動產稅兼具有充實地方財政與促進不動產利用等兩項功能。理論上，此兩項功能應相輔相成，同為地方自治的兩大基礎。不過，國內長期以來卻形成兩者皆空的困境，不但地方財政持續惡化，不動產的投機炒作與低度利用也相當盛行，如何健全不動產稅制，並確實加以落實，可說是當前房市改革最重要與迫切的課題。
以往國內的不動產稅制設計非常複雜，在不動產持有部分，分別課徵地價稅與房屋稅，在不動產移轉部分，則課徵土地增值稅、契稅、及財產交易所得稅，表面上國內不動產的名目稅率與國際主要國家差不多，但因課稅的基礎(稅基)嚴重偏離市價，造成實質稅率(或有效稅率)明顯偏低，根據內政部地政司發布民國102年全國公告地價與公告土地現值與一般正常交易價格比例，分別為20.19%與85.27%，各縣市公告土地現值占市價比例最高為台北市88.54%。不過，根據相關學者研究與實價登錄資料比對，可發現公告地價與房屋評定現值僅約占土地與房屋市價的一成，不同區位的公告土地現值則占市價兩成至八成不等，平均約四至五成。因此，不動產持有稅僅約名目稅率的1/10，不動產移轉稅的實質稅率可能比現行所得稅的最低稅率級距5%還低。
在不動產的持有稅與移轉稅均嚴重偏低下，不但造成地方政府的財政稅收不健全，地方政府根本無法財政自己自足，沒有能力提供民眾所需的公共建設與服務，也間接鼓勵大量囤地(養地)與囤屋(空屋)的現象，助長不動產投機的盛行，由於實質所得成長遠遠落後房價上漲的腳步，使得房價負擔能力不斷惡化，高房價已成為民怨之首。
許多人認為國內住宅自有率高達八成以上，房價上漲應對大多數的民眾有利，因為資產“增值”了；但其實不然。房價的飆漲，不但使得年輕人買不起房子，大多數僅有一屋的家戶也無能力換屋，導致居住品質不斷惡化。同時，居住成本的偏高，也明顯排擠居住外其他各項消費支出，包括生育、養育及休閒娛樂，導致整體生活品質隨之下降。此外，房價的飆漲亦使有限社會資源過度集中於房市，企業因不願進行研發與創新或踏實經營，逐漸喪失企業競爭力，沒有經濟基本面支撐的房價泡沫，也潛藏龐大的金融危機，更嚴重的是，在居住不正義、世代不正義下，年輕人根本沒有未來，也看不到希望，如此台灣怎麼會有未來?
數年前立法院預算中心曾在中央政府總預算的整體評估報告，直接點名我國不動產稅制有五大缺失，包括:
一、土地所得免徵營所稅，造成建商藉壓低房價與提高土地售價，規避售屋的稅負，另負責人以個人名義購地，以倍數之上作帳售予公司，墊高土地成本及房地營建總價成本，嚴重扭曲房地所得比。
二、公告現值與市價嚴重脫節，致使土地交易價格超過土地公告現值，及產生贈與稅或遺產稅避稅空間等問題。
三、公告地價也嚴重脫離市價，建商或投資客的土地持有成本低（地價稅），並無誘因使地主或財團提供價格合理的房地產，甚至放任土地閒置。
四、房屋評定現值低於市價，多數地方政府不動產評價委員會多年未調整房屋標準單價，與實際工程造價差距大，也與市價偏離過多，造成稅收減損。
五、不動產實價課稅難實施，因有前次移轉現值認定及實際交易價格不易掌握等諸多問題不易解決，宜循序漸進改革。
我們認為上述五大問題，已充分說明國內不動產稅制的問題核心在於稅基而非稅率，且土地問題才是重點中的重點，這些核心問題不但產生避稅或逃稅空間，造成政府稅收流失，也無法落實租稅公平。因此，我們認為目前財政部有關囤房稅、空屋稅等零星混亂稅改議題之推動，僅能治標不能治本，檢討修訂房屋稅條例、土地稅法、土地法、平均地權條例、所得稅法及相關法律才能真正解決問題。
冰凍三尺非一日之寒，我們認為不動產稅制的全面改革非常迫切，但因不動產稅制改革嚴重影響許多當權者或財團的既得利益，故在改革上所遇到的阻力也特別強大，要導正或健全長期以來扭曲的不動產稅制，必須有全盤的規劃與有效的全民溝通策略，我們認為目前最迫切需要改革的地方有下列幾項:
一、稅基合理化: 不動產稅的稅基嚴重偏離市價，造成有效稅率嚴重偏低，建議未來不動產持有稅以政府的評定市價為基礎，不動產交易稅則以實際成交價格為基礎，跳脫以往公告地價、公告現值、及房屋評定現值等耗時、複雜、且無效率的政府估價，先將不動產課稅的稅基合理化。
二、充分保障自住者: 在不動產稅基合理化後，為避免短期稅負增加過多，造成不動產稅制改革的阻力，建議充分保障大多數的自住者，針對不同身分者(自住與非自住)或不同持有期間者(短期與長期)訂定優惠折扣，並以循序漸進方式逐步朝向健全化調整。
三、房地合併課稅: 將土地與建物分別課稅不但與現實市場交易現況不符，現行房地分離估價的技術也明顯不佳，在不動產實價登錄制度逐漸成熟下，不論是不動產持有稅與移轉稅，建議未來均應朝向房地合併課稅方式調整。
四、課徵不動產資本利得稅: 有關土地增值稅與房屋財產交易所得稅，我們認為本質上兩者都屬於資本利得稅，現行以人為方式刻意區分土地增值與房屋增值兩部分，土地增值屬於地方稅，房屋增值併入所得稅，此作法不但在估價技術上有許多問題，也容易混淆其本質，建議合併課稅，再重新檢討財政收支辦法，區分中央與地方的分配比例。
面對社會各界對於不動產改革的期待，通常政府官員的回應是：「我們已經在做了」、「改革需要循序漸進」，或是「避免傷及無辜」，我們並不否認政府有在做事，但問題是做「對」了嗎? 做「好」了嗎? 若政府真正做對了、也做好了，為何地方財政仍舊如此困難? 不動產投機炒作為何仍如此盛行? 我們知道任何改革都會影響部分既得利益者而困難重重，但不動產稅制的改革真的是「現在不做，將來就會後悔」，若我們的官員們都抱持著「這種得罪人的事，交給下一任來做就好，我只求安穩退休」的心態，我想這些官員未來退休也不會安穩，因為沒有充足的稅收財源，中央與地方的財政可能會倒閉，沒有良好的公共設施與公共服務，我們的居住與生活環境也會不斷惡化。因此，健全不動產稅制攸關我們共同的現在與未來，希望官員們不要再鄉愿，也不要認為事不關己，若政府真正有心推動不動產稅制的全面改革，我們學者與多數民眾都會竭力支持，因為創造美好的環境與未來，我們都責無旁貸。
沒有留言:
張貼留言