【社論】房市改革拼經濟(房改盟電子報第1期)

「房市改革行動聯盟」在2014年5月8日上午10點召開記者會正式成立。以「房市改革救經濟，救青年」作為宗旨的房改盟，在短短兩星期內，號召超過300位房地產相關領域學者共同發起，其背後潛藏著房市結構性問題的嚴重惡質化，以及整體社會對房市亂象的憤怒與改革的期盼。特別在當前社會對立嚴重，國人對執政當局信任度下滑之際，房改盟秉持「專業論述取代政治口水、市場口號與錯誤觀念」的精神，希望為當前經濟、社會與政治亂象，注入新價值。

房改盟在籌備階段已展開「房市不是經濟火車頭」的論述與觀念傳遞，並在短時間內獲得國內許多專業機構與重要專家的呼應。我們認為，國內長期以來習慣性的誤將房地產業稱為「火車頭產業」，且成為政府規劃政策的錯誤認知，更成為業者阻撓政府調控房市作為的恐嚇口號。如此嚴重的錯誤觀念，若不盡速加以導正，國內房市亂象必將持續蔓延，各項可能的施政作為更會胎死腹中。因此，房改盟將「房市不是火車頭產業」，作為房市改革行動中，最優先釐清的議題。

一、 不動產業的產業關聯度極低

行政院主計總處每五年都會發布產業關聯分析報告，最新資料是依據民國95年資料的分析結果。基本上產業關聯分為向前關聯(帶動上游廠商)與向後關聯(帶動下游廠商)兩類。產業關聯度大於1表示帶動效果較強，數據越高帶動力越強。因此，產業關聯表依據向前與向後關聯，大於或小於1，將所有產業區分為四類。

產業關聯最高的是向前與向後關聯都大於1的產業，是最典型的火車頭產業，主要包含化學、石油、鋼鐵、電子…等，都是國內核心基礎產業。產業關連最低的是向前與向後關聯都小於1的產業，屬於自己過自己日子的火車廂產業，對其他產業沒有明顯帶動效果，正巧不動產業就在這一組，而且產業關聯度甚至低於同組的農業。

圖一  民國95年國內主要產業之產業關聯程度

二、 不動產業與營造業對GDP的貢獻度並不高

依據主計總處國民所得年報資料，近18年不動產業(包含建設公司、經紀業、地政士、估價師等，不含住宅服務科目)的年產值占GDP的比重，約在0.7%~1.4%之間，其中以2006年為高峰，06年至今房價雖上漲超過1倍，但不動產業對經濟的貢獻度反而降低。此外，營造業產值占GDP比重，在2003年以前自高峰遞減，近十年以接近3%的水準穩定波動。近十年熱絡的房地產交易與高漲的房價，並未反應在經濟成長的貢獻之中。

圖二  不動產業產值占GDP比重

究其原因，營造業產值基本上是由營造費用所決定，並非房價。特別在新建築以豪宅為主的環境下，營造費用占房價比例更低。此外，不動產業的產值反應在建商與經紀業利潤。建商應得利潤是否全然為其企業所吸收，涉及經營者是否另以個人或其他協力廠商名義進行轉移，有待進一步釐清。但從產業關聯度資料可知，即使有相關轉移過程，對其他產業帶動的效果仍相當有限。經紀業則屬人力密集行業，收入主要用於支付薪資。因此，經紀業繁榮對總體經濟的貢獻，主要在約略降低失業率，但其目前已極大化就業人數，僅占總就業人數的0.3%，似乎影響有限。

三、 不動產價格過高，可能抑制消費支出與資本形成

近來不少論述提出，房價過高導致購屋者節衣縮食，房價上漲吸引有資產者投資房產，降低實質投資。從1991~2013年國民所得資料亦可得出類似結論。若以2001年為界，1991~2001年房價持續下跌的期間，消費支出年增率與資本形成年增率低於經濟成長率的年度數，各僅2年與4年，表示這段期間消費動能與投資動能多高於整體經濟表現，是帶動經濟成長的主力；2002~2013年房價長期多頭的期間，則有7年與9年的消費與投資數據低於經濟成長，顯示房價上漲反可能導致內需與投資意願弱化。

雖然此三項數據均有多元影響原因，但從現實環境中的經濟活動現象，以及數據呈現的結果，仍可合理推論房價上漲可能抑制消費支出與資本形成，房價下跌有助消費支出與資本形成。更重要的是，消費支出與資本形成，合計占GDP的比重高達75%~80%，是國家經濟的根本，一旦受到高房價抑制，對經濟發展的傷害不容忽視。

表三  民間消費、資本形成年增率與經濟成長率

四、 房市改革拼經濟

當政府理解房市並非火車頭產業，就不會將支撐房市泡沫視為穩定經濟的政策目的，更不會有期待房市泡沫來支撐總體經濟的錯誤預期。反之，當政府理解過熱的房市可能危害消費支出與實質投資意願，便會以更積極的作為，加速房市調整，甚至在房市泡沫擴大前，便事先採取抑制行動。這樣的錯誤認知，讓台灣錯失2008年金融風暴後的經濟體質調整機會，同期間韓國則歷經不動產稅制改革，房價泡沫獲得明顯調節，勝負之差確實令人扼腕。

理解房市非火車頭產業的重要意義，是加速推動房市改革。將現行制度與市場環境中，容易誘發房市投機與扭曲經濟的不當制度，進行全面性的體質調整。一方面避免未來再度發生這種困擾國計民生的問題，更可在改革的過程中，正確引導國家各項資源回歸應有位置，讓拼經濟的全民共識，得以順利推展。

我們評估過，在房市改革的內容中，可透過租屋市場的法制化與制度化，讓目前類似黑市的租屋市場，每年新增千億以上產值，貢獻更多稅賦；可透過全面改革都市更新制度，每年創造數千億元營造業產值；可透過不動產稅制改革，引到百餘萬空屋有效利用，增強縣市政府財政與建設能量。國人應當瞭解，從房市改革所創造的經濟產值，都是內需，都是最扎實的經濟成果，絕非泡沫經濟所帶來的虛幻價值。當然，在房市改革逐步引導房價修正的過程中，購屋壓力降低，投機誘因消散，民眾購買力提升與實質產業投資意願增強，更是全面性的拼經濟。雖然房市改革必然面臨許多既存價值觀與利益結構的挑戰，但我們呼籲，台灣社會應該勇於面對房市改革的期待與挑戰。