[社論]高房價對國家、地區經濟發展之負面影響(電子報第三期)


房地產市場一直以來是與股市同為台灣投資者最青睞的市場,房市的高報酬吸引了資金資金的進入,但過高的房價造成自住者沈重居住成本負擔,企業也會因高房價造成其成本的提高與利潤的降低,也造成了許多其他負面的影響,以下我們說明因過高的房價讓國家或地區經濟發展受阻的五項要點。

一、排擠其他消費,壓縮台灣內需市場
對自住型擁房者來說,房屋被定義為生活必需品,房價上漲並不會讓他們將房屋出售,未雨綢繆的心態甚至可能考慮增加儲蓄為減輕子女未來擁屋的負擔而減少現在的消費。對年輕購屋者而言,買房的錢除了來自銀行的購屋貸款之外,多數可能來自父母的儲蓄,這些積蓄等同於排擠了其他消費的可能。
另一方面,對於擁有多套住房的擁屋者而言,上漲的房價的確能夠增加其財富,但增加的財富卻未必會轉化為消費而流入市場,增加的可支配所得可能進入新一輪的房地產投資循環中,繼續推動房價上漲。高房價在無法有效刺激消費的情況下,對經濟發展無疑是嚴重的負面影響,同時加劇了居民之間的貧富差距。

二、企業成本增加,降低都市競爭力與居住性
高房價將推高都市的商業成本,間接地削弱了都市的居住性。生活成本增加,員工要求提高收入的訴求也隨之而來,在其他條件不變之下,如此將提高公司人事成本,降低企業營利空間,甚至降低所在都市對企業的吸引力,而導致企業不進駐或外流,或是無謂的消耗政府對企業的補貼。國家間和地區間競爭的情況下,地方政府為了該地區的GDP增長和業績,很重視招商引資,往往會實施各種優惠政策吸引投資,但高房價會提高公司投資的困難程度,高毛利、高周轉率的店家才能夠應付高房價帶來的高租金、高利息效果,間接可能影響到銷售商品的品質或提高物價水準,進而降低都市的居住性。
高房價地區,一定程度上還會影響人才的匯集和地方都市化。我們可以發現一些地理位置較好的地區,例如距離大都市不遠的區域或都市周圍的小鎮,起初有房價低、生活還算便利的優勢,一些優秀人才樂意前去定居、購房,甚至創業。可是,若房地產價格快速的上漲,這些地區很快地會失去這些優勢,某程度上也喪失了對人才和投資的吸引力,最終會使這些地區的都市化和產業發展減速。

三、加劇產業結構失衡,資源流向房地產業
高房價的直接效果會反映在房地產業的高利潤,在高利潤的吸引下,市場資金將流向房地產及相關產業,其中包括房地產投資額增加,將帶動營造、建材等相關產業的發展,這種根本上對自然資源依賴的產業,並不利於台灣這種自然資源貧乏的國家發展。
高房價削弱了產業創新能力。台灣產業升級,必須使企業成為技術創新主體。高房價不但提高了企業的人力資源成本,也削弱了企業獲利的表現和轉型速度。另一方面,當房地産的利潤遠遠超過投資其他產業的平均利潤,必然誘導企業分散資本投向房地産而不去追求技術創新與研發。台灣實際情況是,科技業也在參與房地産開發並成為公司的重要利潤來源。

四、誘發通貨膨脹
高房價使得生產成本提高,由於土地價格提高,租金提高,進而使生產成本提高,即便將生產據點移至房價較低的位置也可能增加運輸成本,這些成本終究反映到消費物價上,形成通貨膨脹,也間接地削減了貨幣購買力。

五、加劇金融風險
房地產信貸可粗略分為個人購屋貸款和房地產開發貸款兩部分,高房價的背景下,金融業分享房地產利潤的同時也承擔了信用風險。自住型擁房貸款者,若無力償還貸款,銀行雖拍賣房產抵債,但仍存在流動性風險;一旦高房價泡沫破滅,房價下跌,投資、投機性需求將急劇下降,用於房地產開發的資金將面臨流動性風險,若這兩方面的風險蔓延,足以產生影響整個國家金融體系的能量。高房價是個表徵,房地產市場過熱吸引大量資金進入,加大了金融風險的聚集也加劇了金融風險的影響。
在目前台灣已被推高的房價情況來看,金融機構為追求房地產資金運用高收益引致的資金空轉和資產負債期限配置,倘若房價迅速下跌,房仲銷售受阻加上市場資金的流動,會提高銀行貸款、信託計劃等融資形式的信用風險。另一方面,銀行壞賬率顯著上升,主要以土地出讓收入還債的地方政府平台債務將大面積違約,系統性金融風險由此生成,並可能導致金融危機。

綜上所述,高房價若能同時提升國民薪資水準,對國民生活影響也許相對較小,但台灣目前的實質薪資甚至退步到十五年前,在實質薪資沒有進步的情況下,仍要承擔高房價及其繼續上升勢頭帶來的影響,除了嚴重危害國家經濟的發展,危害大多數人的切身利益,也削弱台灣經濟的競爭力。高房價,已成為時下國人和整體社會經濟高度關注的核心議題。能否將高房價在衝擊最小的前提下使之回歸到合理區間,促進房地產市場穩定健康發展,不僅對民生有著顯著改善,也能穩定著經濟的轉型升級和持續且穩定的增長。建立房地產長遠的調控機制,房價也是必須關注的問題,無法迴避。是否能將房價回歸至合理水準,也是檢驗調控機制有效性的一個重要標準。

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