[專題]不動產金融安定基金可行性?

洪志興(高雄第一科技大學金融系副教授)

林承翰(地政士)   

   

不動產價格要調整，除了提供更多的不動產之外，可以透過降低投資需求來達成。降低投資需求的其中一種方，就是使投資者的持有成本提高，而調整放款利率就是使投資者的持有成本提高方法之一。但是調整全國利率是中央銀行的職責，央行在考量調整利率的決策時，它會多方考慮政策的影響性，不會單單只考量不動產市場。所以可以利用成立不動產金融安定基金，使金融機構的放款成本提高，進一步使投資不動產的借款人成本上升。

由於台灣資金寬鬆，金融機構資金無法消化，所以造成金融機構太過集中於不動產抵押放款。假如在不動產發生泡沫化時，則會使金融機構遭受莫大的損失，甚至於發生破產危機，在金融機構不能倒閉的政策下，最後還是由全民買單，因此，政府可以成立不動產金融安定基金。何謂不動產金融安定基金，它就類似一個保險，當不動產價格下跌時，造成金融機構的不動產抵押放款遭受損失，則可以用此基金來補償。但是此基金如何募集呢?它可以透過金融機構的不動產抵押貸款的利息來支應，也就是金融機構必須繳交不動產抵押貸款利息收入的某個百分比。但是要繳交多少百分比，則必須要符合公平性與政策性，可以透過金融機構不動產抵押貸款佔金融機構本身放款比重、貸款成數與不動產放款品質等因素來計算，透過收取不動產金融安定基金，一方面可以提高金融機構的放款成本，使投資人的持有成本提高，另一方面也可以使政府不需要擔心不動產修正後，會因為金融機構的財務危機使政府負擔提高。因此，對於此基金規模初步的規劃如下:

一、基金規模
初期基金規模預期以200至500億元為目標，預估每年保費(規費收入:估 80,000億(不動產放款額:購置住宅貸款+土、建融資貸款+不動產修繕貸款)*2.5%(加權平均放款年利率)*35%(平均各銀行不動產總放款/資產or總放款 比)*65%(平均 各別放款餘額/擔保品價值 比)*5%(初期概估保費費率或規費率)=22.75億元，只進不出加上孳息，預估10年能達目標。

二、預期功能

1. 安定功能，先期預防保險概念，保障金融穩定運作功能。

2. 宣示功能，宣示調整不動產與金融穩定功能，類似於中央存款保險基金，增加存款戶對銀行之信心。

3. 抑制房價功能，藉由放款成本轉嫁予借款人的結果，提高不動產投資者成本，達抑制房價功能。

4. 調節與風險分攤功能，調整不同銀行間放款成本(能力)差異的功能，簡言之不動產放款比重越高的銀行負擔越高的成本。擔保放款成數愈高負擔越多的保費(或費用)，換言之體質愈差、不動產放款比率越高、總放款越集中於不動產放款之銀行業者負擔越高的保費(或費用)。

5. 國家財政風險功能，銀行一旦因不動產因素而發生倒閉，可以此基金紓困或政府接管後的財政負擔費用。

6. 利率輔助功能，藉由收費(保費、規費)收取機制，提高不動產市場的借貸利率結構，使利率可以反應市場風險。

7. 矯正功能，矯正銀行競相爭取放款之歪風。

8. 提高授信、徵審品質、擔保品價值估計之嚴謹度。

9. 其他:提高我國銀行國際形象。預防外國人(陸資)來臺投機不動產套利。有利調節不動產地區性差異問題。

根據此基金的設立，當不動產估價是嚴謹的接近市價，則有利調節不動產地區性差異問題。舉例而言，在台北市中心某一不動產估價1億元放貸85%(貸出8500萬)，另一不動產在偏遠的郊區估價200萬僅貸放55%(貸出110萬)，由費用(保費)收取公式得知越是都市或市中心或高價值地區銀行越願意承做(炒作、投資、投機越盛行地區越多貸款需求)，且放款成數相對都較高，費用(保費)收取的比率越高，反之越是郊區或鄉村銀行越不願意承做(投資、投機主義相對較不盛行；真正當地人民居住需求比率越高)，放款成數越低，費用(保費)收取的比率越少，此收費(保費)方式具公益性、公平性、符合人民對居住正義之期待；再者此收費(保費)方式在購屋決策上將有效紓解台北市購屋者選擇郊區的誘因，降低都市人口密集、環境惡化之壓力問題(輕移民)，有效提高郊區購屋之吸引力，相對的郊區、偏鄉居民(實際需求、相對弱勢)在此費用(保費)的收取上相對較輕。配合TOD(大眾運輸導向開發)、城郊造鎮、區段徵收、市地重劃、大面積(單元)開發、財政與都市發展一體化、都市計畫與開發同時性之策略運用，將有效解決都市高房價、人口密集、擁擠、環境惡化之都市問題，落實居住正義

由於過去政府都有成立許多特殊目的基金，但還並未見到政府針對不動產與金融成立的相關基金。假如政府擔心不動產修正對金融機構會造成太大的負面影響，則此基金的成立，不但可以使國家更有保障，也會使金融機構在繳交基金的過程中，主動修正不動產放款政策，使不動產可以價格可以做出適當的修正。