[專題]各國電腦輔助大量估價之經驗

林秋瑾（政治大學地政學系教授）

江穎慧（政治大學地政學系助理教授）

從1960年代開始國外即有推展實施電腦輔助大量估價 （Computer Assisted Mass Assessment, CAMA），利用電腦來輔助提供一標準化程序，來進行大量的不動產估價，作為財產稅估價輔助工具。特徵價格法是最多國家使用的方法，例如美國、澳洲、加拿大英屬哥倫比亞、瑞典、新英格蘭島、荷蘭等國，而塔斯梅尼亞島應用比率模式，其為迴歸模型中的混合回饋模式，馬來西亞與北愛爾蘭分別有專家系統與類神經網絡的應用實驗。近年來地理資訊系統也成為電腦大量估價重要的輔助工具，提高價格分析能力，在瑞典、加拿大、澳洲的大量估價系統均使用了GIS系統 。

根據過去不同時間的學者文獻資料，可瞭解同一國家不同地區，因為估價目的或估價標的物不同，亦有採用不同估價方法的情況。以美國為例：1968年亞利桑納州以及1976年伊利諾州庫克市，皆是為評估獨棟住宅的不動產稅收，採用複迴歸分析和調整估計法進行估價。而1980年馬里蘭為集合住宅不動產評估稅收基礎，是採用複迴歸分析、特徵價格法。

其他國家如：紐西蘭1979年威靈頓地區，評估住宅不動產稅收基礎，是採用複迴歸分析法估價。加拿大1980年哥倫比亞地區評定農地資產價值課稅，是採用特徵價格法。瑞典1980年全部地區為評定耕地與農場建物的財產租稅基礎，是三種方式迴歸分析、特徵價格法和地理資訊系統同時並用於評估價格。澳洲1986年塔斯梅尼亞島，為評估住宅不動產稅收基礎，估價方法是採複迴歸模型和比例模型。香港1986年評定住宅、辦公室及工業不動產差餉(租金)價值，估價方法是採複迴歸分析和迴歸基礎指數。北愛爾蘭1990年部分地區評定住宅不動產之課稅基礎，同時採用複迴歸分析、專家系統和類神經網路等方法估價。馬來西亞1990年吉隆坡商業和工業不動產收益評價，採用專家系統進行估價。新加坡1992年評定住宅、辦公室、零售業及工業不動產之課稅基礎，採用複迴歸分析和特徵價格法。荷蘭1995年阿姆斯特丹市、鹿特丹港市和海牙市，評估住宅不動產稅收基礎，採用複迴歸分析、特徵價格法。澳洲1995年昆士蘭、黃金海岸評估住宅不動產稅收基礎，採用迴歸分析。

從以上各國的資料顯示，關於大量估價應用於不動產稅收基礎的評估，已經在相當多國家實施已久，有些國家非全部地區皆採用大量估價評估方法，主要是因為大量估價的準確性，與資料量與資料品質息息相關，需要視各地區情況不動產交易資料情況，以決定是否適用於大量估價，許多學者文獻皆提到資料在大量估價的過程與模型建立中具有決定性的力量，且其來源常常需要深入調查以確定其品質、精確度和適用性。

大量估價模型的採用，從各國經驗中也發現雖然採用複迴歸法和特徵估價法是主流，但其他方法亦有其重要性，在不同地區因其不動產資料特性不同，無法單採一模型即可評估所有類型，故採用多種大量估價方法同時併行，也是未來台灣若應用大量估價法於稅收評估時可考慮的情境。

大量估價除可應用於公部門稅收評估，亦可應用於私部門不動產經紀業買賣市價推估，在荷蘭不動產經紀業已將自動估價系統廣泛應用於不動產經紀人銷售流程。荷蘭的不動產市場，不動產經紀人扮演相當重要角色，約有90%房屋銷售都由不動產經紀人經手。一般房屋銷售過程先是邀請數位不動產經紀人觀看房屋概況後並出具意見，包括市場價格、銷售策略、詢價過程與可能的交易成本等，賣方會從這些經紀人當中挑選一位合適人選，並議付一定比率的成交價格作為佣金。很明顯地，能夠成功預測短期市場價格的經紀人，就較能成功完成銷售程序。荷蘭不動產經紀業組織提供所屬會員，以網路平台結合特徵方程式與可供描述的建物特徵進行不動產自動估價，藉由此自動估價系統以便於評估各式樣房屋的價格，是最佳的私部門應用實例。

不動產具有高度異質性，藉由建物、土地和鄰近的特徵，所以普遍適用於特徵價格模型，並可將其評估結果運用在許多不同目的，除前述提及的稅收評估與賣賣交易價格推估，透過特徵價格模型可瞭解都市外部性的邊際效用估計值，而近期文獻討論有關計算不動產價格主要因素的創新方法，包括都市設施的可及性，討論空間相依性的問題，以及如何設計創新模型以處理空間自相關問題，都是結合地理資訊系統與不動產估價評估技術的大量估價方法。台灣目前地理資訊系統資料已陸續建置完成，而實價登錄制度實施後也累積不少不動產交易資料，不動產資料量與資料品質相較過去已有大幅改善，在參考各國經驗後，未來實施不動產稅收大量估價評估，可結合現有國土空間資料系統與實價登錄資料，使大量估價評估結果準確性更加提升。