【房改新觀念】提高房產稅可降低住宅總負擔



國內外相關實證研究多顯示,房地產持有稅(或地價稅與房屋稅)與房地產價格具有顯著負相關,表示實質稅率越高則房價越低。如果從購買房屋長期總成本角度觀察,房價與稅負關聯性的意義在於,在實質稅率較低的情況下,雖然長期應繳交的稅負較少,但短期應支付的房價卻較高。反之,若支付較高持有稅,則短期房價負擔就會減輕。


若從房價與稅負合計的購屋總支出而論,房價的支付對象為建商或賣方,稅負是繳給政府。建商或賣方收到房價之後,便不再與購屋人有任何關聯;但政府收到稅收,便可提供更多公共服務與城鄉建設,對生活品質與後續房價均有再提升的潛在效果。



下表以一戶市價1,000萬元住宅為例,假設房地產持有稅的實質稅率每上漲一倍,分別會對房價造成下降5%與10%等兩種情境。在變動率5%的情境下,當實質稅率增加1~5倍,房價將因持有稅提升而降為950萬~750萬元,每年繳納持有稅則從1萬元增至4.5萬元。在房價降低與持有稅增加下,購屋人長期支付房價與總繳稅負現值合計(總負擔),則從1,050萬元降至975萬元。顯示持有稅的調升並不會造成購屋負擔加重,且短期支付房價的負擔與長期總負擔均可減輕。 

在變動率10%的情境下,持有稅的調升造成購屋總負擔降低的程度更加提高。不僅房價降低幅度提高(1,000萬元逐步降至500萬元),總負擔也越輕鬆(1,050萬元降至650萬元)。有趣的是,在持有稅每漲一倍造成房價跌一成的假設條件下,政府總稅收的增加數反不如前者。顯示在持有稅調整過程中,必須兼顧房價對稅率調整的反應程度,一方面顧及社會與金融機構對房價跌幅的接受程度,同時要考量對政府稅收的提升效率。

但無論如何,在這兩種情況下都可看出,在持有稅的調升下,政府可增加稅收來提升公共服務能力;民眾的短期購屋負擔與長期總負擔也都因此降低,如此一來,可能其他消費支出與產業發展也會跟著進步。


(點選表格可看大圖)
備註:
1.單位(萬元)。
2.持有稅包含房屋稅與地價稅,目前實質稅率約0.1%。
3.折現率以2%



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