游適銘(臺北市財政局主任秘書、臺北大學不動產與城鄉環境系兼任助理教授)
日前中研院提出「房地合一課稅」建議，行政院長應邀出席，可見對此一議題之重視。我國現行無論財產稅或增值/所得稅皆係房地分離課稅，此理念如國外Pittsburgh市政當局自1913年起即將地價稅與房屋稅分開課徵，1980年前後更刻意將地價稅與房屋稅作上下調整改革（William,1963;Oates
and Schwab,1998）。自1960年代開始，Richman(1965)、Becker(1969)、Bentick(1969)及Peterson(1973)等人亦先後就歐美國家傳統財產稅制中對土地價值課稅與對房屋價值課稅之經濟效果進行研究，並認為將房屋課稅額部分轉移或併入為地價課稅額之措施應有助益於土地利用。本文主要就財產稅角度介紹現行政府大量估價作法，並提出未來改革方向。
二、區段土地估價
我國就103年初統計國內已登記土地1,506萬筆，公告土地現值總額高達95.6兆。於考量稽徵成本，勢難以就逐筆土地比照估價規則精密估價。因此地政機關基於地價調查估計規則第18條地價相近、地段相連、情況相同或相近原則，將所有土地劃分為11.5萬個地價區段，使得各筆土地價值決定於所屬區段市場行情。
(一)法規規定
依平均地權條例(以下簡稱平權條例)第13條規定未規定地價之土地，應即全面舉辦規定地價。平權條例第14條規定每三年重新規定地價一次。第15條規定直轄市或縣（市）辦理規定地價或重新規定地價之程序，規定需劃分地價區段並估計區段地價後，提地價評議委員會評議。實務作業則依據地價調查估計規則，地政機關為地價調查估計之主辦機關。地價調查估計之辦理程序如下：
1.蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
2.調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。
3.估計實例土地正常單價。
4.劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
5.估計區段地價。
6.計算宗地單位地價。
以上估計土地正常單價，國際評價準則委員會(International Valuation Standards Committee, 以下簡稱IVSC, 2007： 183）除提及估價三大方法外，認為土地評價方式有實例比較技術(sales comparison technique)、細分開發技術(subdivision development technique)、分配(allocation)、抽出(extraction)、土地殘餘技術(land residual technique)及土地租金資本化(ground
rent capitalization)，地政機關實務上多有運用。於土地正常單價中位數(median)為原則決定區段地價後，宗地單位地價計算，如屬於繁榮街道路線價區段之土地，由直轄市或縣（市）地政機關依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算外，一般以區段地價作為宗地單位地價。
(二)他國作法呼應
國外如澳洲新南威爾斯之群組區段估價作法與我國劃分地價區段作法類似，於同一分組內之地價並非要求需相當接近甚或完全相同，僅強調同一分組之地價有相同地價變化。另就組成區段中亦應用傳統估價方法將最近一年的買賣實例據以分析估計評價基準日之土地價值，稱為分析調整地價（Analyzed and Adjusted Land Value, AALV）案例。
以上區段地價及宗地地價實務上稱為一般正常交易價格，經地評會評議打折後成為公告土地現值，再打折後為公告地價。雖每三年1月有申報地價設計，並有上下20%增減空間，但實務上土地所有權人多未於公告期間申報地價，即逕以公告地價80%為其申報地價。
三、房屋標準價格評定
以臺北市為例，103年地價稅全年預算數212億元，房屋稅則有120億元。房屋稅的稅基評定如下：
(一)法規規定
房屋稅條例第10條規定，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。同條例第11條第1項規定，房屋標準價格，由不動產評價委員會依據按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級；各類房屋之耐用年數及折舊標準；按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準，分別評定（此即為房屋街路等級調整率之法源）。
以臺北市為例，目前之路段率依不動產評價委員會評定之臺北市房屋街路等級調整率評定表規定，計分為31 級，每級10%，最低100%，最高400%(張碧珠，2013)。房屋現值計算公式如下：
房屋現值＝房屋構造標準單價×〔1±各項加減項之加減率±樓層高度之超高(偏低)率〕×（1－折舊年數×折舊率）×房屋街路等級調整率×房屋面積
103年2月11日臺北市政府(103)府財稅字第10330000500號公告修正「房屋街路等級調整率作業要點」，如遇區段徵收重劃地區闢建完成、新闢街路、街路拓寬完成及特殊建物周邊，即特別就房屋街路等級調整率進行調整。
四、房地合一之可行性
房地分離課稅雖有其淵源，未來如採房地合一，於估價技術上，無需再就房地拆分，不僅省卻估價房地分離貢獻說之爭議及難度(Henricks, 2005)[1]，行政作業亦將較為便捷，反映成交價真實本質。以土地而言，地價調查估計規則第14條可簡化為無需扣減建物現值等項目，所求者即為房地合理價值。至於是否採特徵價格方式，雖以往觀念認為澳洲係採此法，但新南威爾斯州(New South Wales)及維多利亞州(Victoria)皆僅強調指標應用：離散係數（Coefficient Of Dispersion；COD）、中位數評價比(Median Sales Ratio; MSR)/平均評價比（Mean
Value Price ratio；MVP）及價格相關差額（Price Related Differential；PRD），以避免模式不穩定性並具可解釋性。我國於實價登錄資料庫更豐富後，嘗試以房地合併價格為因變數，均較現行房地需拆分更具可行性。
五、未來改進做法(代結論)
內政部住宅資訊統計網統計2013年第四季房價所得比全國約8.37，長期低利率及稅制對房地產投資相對有利，據前政務委員朱雲鵬指稱國父當年「值百抽一」的理想，變成「值萬抽七」。過低的持有成本，讓某雜誌稱台灣是養地天堂。
臺北市除自100年7月起實施高級住宅3,257戶加價課徵房屋稅，近期又採幾項措施：一、調高103年7月1日以後新建房屋之標準單價，平均增加1.6倍；二、修正高級住宅由以「棟」認定改採按「戶」認定；三、配合捷運調高部分路段之房屋街路等級調整率。臺北市因應房屋稅條例第5條修正案，持有非自住房屋3戶以上者每戶之徵收率均為3.6％，囤屋族104年5月開徵的房屋稅將提高。
本文並建議財政部現行只能針對新建、增、改建部分適用新標準單價之99年函釋適時檢討，內政部平權條例第14條每三年始重新規定地價之規定亦應檢討縮減其頻率。當然央行對房貸利率仍應規範與一般資金成本有別，抑制假性需求，俾量能公平課稅，實現居住正義。
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